Comment faire pour acheter une maison en Floride ? Quelles sont les contraintes d’un tel investissement ? Quelles règles ? Quels délais ? Quelles étapes pour acheter une maison ? Quelle surface privilégier ? Combien de chambres ?
Vous connaissez certainement la procédure d’achat d’un bien en France, entre le compromis, les diagnostics obligatoires, et le notaire…
Et comment ça se passe en Floride avec notre agence Objectif USA Immobilier ?
Investir dans l’immobilier en Floride peut être très rapide : l’opération la plus courte que nous ayons accompagnée, a duré une dizaine de jours entre la 1ère visite et la remise des clés de la maison.
Prenons l’exemple d’un achat d’une maison à Miami ou Tampa avec un paiement comptant : c’est-à-dire que l’acheteur a les fonds disponibles en France (n’oubliez pas que ça peut être rapide… donc il faut qu’ils soient disponibles, pas sur une assurance vie ou un autre placement à sortie longue et complexe par exemple)
1. Acheter en Floride : Comment définir le projet ?
Il faut d’abord définir les contours de votre recherche en répondant à ces questions :
- Résidence principale ou secondaire, résidence pour mise en location classique ou à la semaine (location “vacances” par exemple)
- Le budget : une preuve de disponibilité des fonds est demandée pour être sûre que tout est prêt de votre coté
- Le type de bien immobilier : Acheter une maison individuelle ou maison mitoyenne (maison de ville), voire appartement dans certains cas,
- Le secteur géographique (Le grand Orlando, Miami, ou la Space Coast, avec Melbourne et Cocoa Beach …) En général, nous recherchons par County ou par ville et nous affinons ensuite au cas par cas
- le nombre de chambres et de salles de bain
- la date de construction (nous vous conseillons de privilégier des biens immobiliers construits après 2002 : ils sont soumis à un code de construction plus sévère au regard des cyclones et cela résout les questions amiante et/ou plomb de maisons anciennes et pas forcément bien rénovées),
- le montant des HOA fees (charges de copropriétés qui peuvent monter haut en fonction des services proposés dans le lotissement)
- Les options voulues (piscine, golf…)
À la vue de ces informations, nous allons faire une recherche sur le MLS (Multi Listing System : traduire base de données des biens immobiliers de Floride), site d’annonces immobilières sur lequel tout agent immobilier licencié de Floride se doit d’enregistrer les propriétés à vendre.
Avec tous ces critères de recherche définis ensemble, nous cernons mieux comment vous imaginez votre maison en Floride nous allons obtenir une liste de biens que nous affinerons ensemble, à la vue des photos, de la localisation ou d’autres critères, pour choisir les plus intéressantes à visiter.
2. Visite des biens disponibles
Les visites des maisons seront reparties sur 24 ou 48h en fonction des disponibilités des propriétaires ou des locataires occupant les biens (mais beaucoup de maisons seront accessibles via une Lockbox qui contient la clé, système très pratique et très répandu aux Etats-Unis). Il est donc très facile de visiter une villa à vendre en Floride.
Pour chaque maison visitée, vous aurez une fiche avec ses principales caractéristiques (surface, âge, nombre de chambres et de salles de bains)… vous pourrez en profiter pour noter ce que vous aimez ou non dans chaque maison, pour vous en rappeler.
Le bilan : de retour au bureau, nous faisons un bilan des maisons préférées.
On vérifie certains éléments (le lotissement autorise-t-il les locations, la copropriété est-elle en bonne santé financière, comment sont les écoles du quartier, quel est le taux de criminalité dans le secteur)…
Ensuite, nous faisons une CMA (Comparative Market Analysis) : mais qu’est ce que c’est ? C’est l’outil qui va vous aider à acheter une maison en Floride au bon prix.
En fait, on recherche dans un même quartier les maisons équivalentes (surface, âge, nombre de chambres, de salles de bain) qui ont été vendues dans les derniers mois et à quel prix, ainsi que celles en vente actuellement. Puisque tout est public aux Etats-Unis, nous pouvons savoir que la 5e maison dans la même rue s’est vendu 3 mois plus tôt à tel prix : une chambre de plus, même nombre de salles de bain mais pas de piscine… donc nous adaptons le prix… et cela nous donne une vision plutôt claire du prix des biens équivalents sur une même zone.
3. Comment faire une offre :
Une fois que le bien est choisi, nous assistons le client pour émettre une offre d’achat écrite.
Nous utilisons l’offre standard des agents immobiliers REALTOR™ de Floride (REALTOR™ est un réseau d’agent immobilier qu’on pourrait comparer en France avec la FNAIM):
Ce contrat de 12 pages, est très complet, et permet de protéger l’acheteur, avec des informations sur le bien, le prix, les contrôles à effectuer, les clauses suspensives, la date effective de la vente).
Une fois signée cette offre est envoyée à l’agent immobilier du vendeur qui va la transmettre au propriétaire.
Généralement, la validité de cette offre est de 48h.
Le vendeur va accepter l’offre ou faire une contre-offre, jusqu’à ce que les 2 parties trouvent un accord. Dans certains cas, il pourra la refuser : par exemple, s’il a mis son bien en vente à un prix équivalent au prix du marché et que vous faites une offre très en dessous.
4. Offre acceptée : vérification du bien par une inspection
Une fois le contrat accepté par tous, nous entrons dans la période du contrôle et faisons réaliser une inspection pour sécuriser votre investissement.
- L’acheteur fait un deposit (1 à 2% du prix de vente) auprès de la Title company (organisme qui se rapprocherait du notaire en France : elle est chargée de vérifier qu’il n’y a pas d’hypothèques sur le bien, ni de plaintes, ni de permis de construire en cours et d’organiser et enregistrer la vente et va régulariser l’acte de vente)
- Nous contactons la Home Owner Association (la copropriété) pour avoir : le bilan des dernières années, les projets de travaux, les règles de copropriétés… et vérifier que tout est bon et sain, et fonctionne avec nos objectifs (locations longues durées ou courte durées autorisées par exemple…)
- Nous faisons passer un Home Inspector certifié : cet inspecteur (payé à charge de l’acheteur, $300 environ pour une townhome) va contrôler la maison du sol au plafond (compter 2h pour une propriété comportant 3 chambres), électricité, plomberie, électroménager, ouvertures, toit, climatisation, garage…
Cet inspecteur fera ensuite un compte rendu avec les points verts (bon état), orange, ou rouge (ne fonctionne pas, pas aux normes, voir dangereux).
Au vu de cet état, l’acheteur confirme ou non la vente (nous mettons une clause suspensive dans l’offre qui permet de se retirer si l’inspecteur trouve un gros défaut). Votre investissement immobilier est sécurisé !
5. Acceptation définitive du bien au vu de l’inspection, dernières démarches
- Nous aidons l’acheteur à faire des devis pour assurer le bien, (propriétaire occupant ou non), ce n’est pas forcement obligatoire en Floride, mais nous le conseillons toujours à nos clients
- Si ce n’est pas encore fait, nous pouvons aider l’acheteur à ouvrir un compte bancaire aux USA notamment si c’est un investissement locatif.
- Si les fonds viennent de France, l’acheteur doit faire le virement des fonds pour être sûr qu’ils soient en temps et en heure chez la Title company.
- Nous activons l’assurance Home Warranty (assurance qui couvre l’électroménager, chauffe-eau, clim de la maison pour 1 ans) qui évite les mauvaises surprises de la 1ère année, et que nous demandons en général au vendeur de payer pour celle-ci dans l’offre
- Nous transmettons au propriétaire du bien une liste de questions qui peuvent servir (qui contacter pour l’eau, l’électricité, le câble, où est la boite au lettre, différents carnets d’entretien ou garantie quand elles existent…)
6. Jour de la vente : Walk Through et Signature
- Le Walk Through : juste avant la signature de la vente, nous retournerons visiter le bien pour vérifier que le propriétaire est bien parti, a bien laissé le bien dans un bon état, ou qu’il n’est pas parti avec lave-linge, sèche-linge ou frigo quand ceux-ci sont inclus dans la vente
- Signature du Closing dans les locaux de la Title company ou aux bureaux de Objectif USA Immobilier:
En général vous ne croiserez même pas le vendeur qui a déjà signé les documents auparavant.
La Title company confirme que l’argent est bien arrivé, vous signez les documents, et vous recevez les clés.
Finalement, acheter une maison en Floride, ce n’est pas très compliqué quand on est bien accompagné. Nous sommes agents immobiliers en Floride et nous sommes là pour vous.
