Acheter aux USA ? Le rêve américain est à portée de main pour toute personne prête à investir dans l’immobilier outre-Atlantique. Les Etats-Unis proposent encore bon nombre de biens dans de grandes villes à des prix attrayants, encore faut-il savoir les trouver.
Les états du sud-est notamment possèdent en leurs terres de belles propriétés à des prix abordables, suite à la crise financière de 2008. Mais avant tout investissement, il est important de connaître les règles qui englobent le système de l’immobilier en Amérique.
Avant d’y acheter une maison ou un appartement, que faut-il savoir et connaître du marché de l’immobilier aux Etats-Unis ? Quels sont les meilleurs investissements à réaliser dans le pays ?
Quelles sont les étapes pour acheter aux USA ?
Sans rentrer dans le détail ici (se reporter à cet article pour voir la procédure détaillée), voici les étapes d’un achat réussi :
- La recherche : Elle peut se faire à distance dans un premier temps puis sur place pour affiner. Tous les agents immobiliers aux USA (ayant une licence) ont accès au MLS (Multi Listing Service), ce qui vous permet donc de voir tous les biens sur le marché
- Visiter les biens. Acheter un bien immobilier sans le visiter, sans connaitre le quartier, la ville, nous paraît être une folie. Nos clients viennent souvent passer une semaine en Floride et ils consacrent 2 à 3 jours aux visites et le reste à des vacances bien méritées
- Consulter les CMA (comparative market analysis) des biens pour aider la prise décision. Ce document présentent les biens dans leurs marchés respectifs et permet de comparer les biens sur des critères objectif. On ne devrait pas faire d’achat aux Etats-Unis sans CMA !
- Faire une offre : Nous nous chargeons de tout à ce stade. Il y a toujours une partie négociation mais généralement assez courte.
- Mettre en place le financement : Nous avons des partenaires financiers en France et aux USA si vous souhaitez recourir à un crédit. S’il s’agit d’un achat comptant, c’est forcément plus rapide !
- Inspection du bien : Un professionnel qualifié passer en revu tous les aspects techniques du bien pour vous assurer que votre achat ne présente de problème ou de défaut.
- Closing : Il s’agit de la signature de la vente définitive. Félicitations, vous venez d’acheter aux USA !
Les professionnels du secteur
Pour acheter aux Etats-Unis, suivez le guide ! Toutes les démarches doivent être effectuées avec des professionnels de l’immobilier sur place. Des agents immobiliers francophones vous proposent leur service, avec un accompagnement jusqu’au closing du contrat aux USA.
Les agents vous guideront dans votre stratégie financière et ils vous aideront par exemple sur le choix du quartier, du bien et de sa taille en fonction de votre projet (services de location).
Ces professionnels doivent avoir une licence à jour et une assurance. Choisir un agent membre de Realtor® est un plus. Ce réseaux d’agents aux USA est l’équivalent de la FNAIM en France.
Les frais d’acquisition
Il est important de noter que la vente par financement comptant est privilégiée à celle avec une demande de financement bancaire. Comme cité plus haut, les frais peuvent être nettement réduits grâce à un financement comptant. Ils sont nombreux pendant tout le processus d’acquisition avec un financement bancaire :
- Assurance du titre : 0,7 % du prix du bien.
- Analyse de votre crédit : 60 à 100 $ en fonction de la banque.
- Inspections : 250 à 400 $.
- Expertise de la valeur vénale : 200 à 300 $.
- Droit d’enregistrement : 0,35 % du montant du crédit.
- Relevé cadastral : 300 $.
- Frais d’avocat : 1000 à 1500 $.
- Honoraires de banque : 1 à 3 % du montant du crédit.
- Frais de dossiers : 200 à 400 $.
- Frais de greffe : 40 à 100 $.
- Impôts fonciers à payer d’avance : 2 à 10 mois.
Beaucoup de ces frais sont drastiquement réduits en cas d’achat. Dans ce cas, pour une maison de 250 000$, la “note” sera de 1 500$ environ.
Des frais supplémentaires pour l’assurance peuvent être demandés à l’avance lors de l’achat du bien.
La rentabilité
L’achat d’immobilier aux USA procure une rentabilité généralement plus élevée qu’en France pour plusieurs raisons :
- un fiscalité plus douce
- un rapport loyer brut sur prix d’achat plus favorable
- une demande locative forte car les Américains bougent beaucoup
- une revente rapide et une mise en location rapide grâce à la publication automatique des annonces sur de nombreux sites
- un moindre risque d’impayé car la procédure pour expulser un locataire prend moins d’un mois…
Bien entendu, il faut cresuer, comparer, étuderi avant l’achet immobilier pour un investissement réussi.
Le climat
Une propriété dans le sud des Etats-Unis et dans une ville comme Miami par exemple est un véritable coin de paradis. Pourtant, il ne faut pas oublier lors de vos achats qu’il s’agit d’une zone proche des tropiques et donc propice aux tempêtes. Les ouragans et cyclones sont assez communs dans la région. C’est un point qu’il faidra aussi creuser dans une ville comme Tampa. En effet,une partie de la ville (Tampa sud) est très peu élevée au dessus du niveau de la mer et présente des risques d’innondation plus élevé que le reste de la Floride.
De ce fait, les assurances peuvent s’avérer assez onéreuses pour un logement sur le territoire. Il est pourtant indispensable d’en posséder une couvrant ce genre d’événement si vous ne souhaitez pas voir votre investissement disparaître.
Une bonne connaissance des risques et des avantages de l’immobilier aux Etats-Unis ainsi qu’un conseiller spécialisé vous garantiront un investissement sûr dans le Nouveau Monde.
