UPDATE : Investir a pris en compte nos réactions et nous a donné la parole l’année suivante dans cet article
Ce matin, nous commençons notre troisième journée sur le salon de l’immobilier de Paris. A l’entrée, il y a des journaux économiques et immobiliers mis à la disposition gratuitement des visiteurs et nous en avons pris une sélection à feuilleter puisque nous sommes en avance.
La revue Investir, en page 22 présente un article sur l’investissement immobilier aux États-Unis. Hourra, voilà qui devrait nous bénéficier sur ce salon ! Sauf que… l’article présenté nous semble avoir des biais non négligeables.
La première chose, des erreurs importantes. Il est par exemple écrit que la déduction de 4.050.00 $ sur le revenu fiscal et l’amortissement sur 27 ans 1/2 ne sont acquis que si l’investissement est fait au sein d’une LLC (société) : c’est faux, les deux sont acquis dans tous les cas, en direct ou via une société. Il est aussi écrit qu’il n’est pas possible d’emprunter : c’est peut-être vrai pour un bien à Detroit…(posez vous la question « pourquoi les
banques ne veulent pas prêter à Détroit…) mais parfaitement possible pour un bien à Orlando par exemple (apport 40% mini et taux plus élevés qu’en France, mais c’est possible).
Ensuite, le choix des villes. J’ai beaucoup de mal quand on présente Détroit comme une ville ou il fait bon investir dans l’immobilier. Il est vrai que le prix au m2 y est très faible, mais c’est assez normal dans
une ville que je n’hésiterais pas à qualifier de ville fantôme (la population a baissé de 26.7% entre 2000 et 2012 et le déclin continue, taux de chômage 8.4% contre 4.5%au niveau national). Les statistiques de Détroit sont édifiantes et voici quelques liens parlants
- http://www.freep.com/story/news/2017/05/25/new-census-data-show-detroits-population-decline-continues/341336001/
- http://www.detroitnews.com/story/news/local/detroit-city/2016/05/19/detroit-population-rank-lowest-since/84574198/.
Par comparaison, l’une des villes que nous mettons en avant à Objectif USA, Orlando, a vu sa population augmenter de 23% entre 2000 et 2010 et continue à croitre de façon régulière, le taux de chômage y est de 3,4%.
Dans quelle ville préférez-vous avoir un bien locatif ? Si vous devez revendre, à votre avis, dans quelle ville votre bien sera-t-il revendu le plus vite ?
Miami et New York sont par contre déconseillés dans cet article alors qu’il y a des très bonnes opportunités à mon avis. Pour un avis “impartial”, vous pouvez consulter cet article de Forbes sur les villes où investir en locatif au Etats Unis, la Floride y est bien représentée, Détroit n’est pas cité… étonnant. https://www.forbes.com/sites/samanthasharf/2017/01/10/best-buy-cities-where-to-invest-in-housing-in-2017/#1e2ae78422ab
Enfin, l’interlocuteur choisi. Je n’ai rien contre la société DONC Immobilier que je ne connais pas (malgré 7 ans sur ce marché et ma présence sur de nombreux salons et une lecture assidue de la presse spécialisée), mais j’ai un peu de mal quand on les présente comme des spécialistes de l’investissement aux États-Unis alors qu’ils sont basés en France, que leur site ne fait état d’aucune licence d’agent immobilier aux États-Unis (Objectif USA a toutes les licences et assurances obligatoires et même facultatives aux USA et en France) et que leur site « vante » le programme Section 8. Ce programme fait bénéficier le propriétaire d’une garantie de l’Etat sur les loyers, mais à quel prix ! Les biens sont généralement dans des quartiers défavorisés, les locataires négligent souvent les biens… ce programme a une réputation sulfureuse aux États-Unis et ça me fait un peu mal de le voir « encensé » en France. De plus, cette garantie de l’état est d’une utilité très limitée dans la mesure ou la procédure pour faire une éviction d’un locataire qui ne paierait pas aux USA ne prend que 30 jours. Voici un article parmi d’autres sur ce programme. On peut avoir un avis différent, encore faut-il informer le client des risques inhérents à ce programme :
De notre côté, nous décommandons clairement les biens en Section 8 ainsi que les rachats suite à foreclosure. Nous préférons l’investissement immobilier sûr, bon père de famille, mais présentant une rentabilité bien meilleure qu’en France et une sécurité optimale.
Cet article a été rédigé « en live » sur le salon de l’immobilier de Paris, de façon un peu épidermique, et adressé à Investir, qui, je l’espère nous donnera la parole sur le sujet.
