Pourquoi investir dans l’immobilier en Floride

Lorsque la question d’investir dans l’immobilier se présente à un Français, le plus souvent la réflexion va se limiter à se demander si l’on achète à Paris ou en Province, un appartement T2 ou T3, défiscalisé ou non. Or, il est opportun aujourd’hui de se poser aussi la question d’investir dans d’autres pays, ne serait-ce que pour diversifier les risques.

Les États-Unis, et plus particulièrement la Floride, présentent des opportunités incontestables de par la conjonction de bons indicateurs économiques, une rentabilité très au-delà de celle connue dans l’hexagone, une liquidité bien meilleure et une fiscalité avantageuse.

Alors, laissez-vous surprendre, balayez toutes les idées préconçues et ce que vous avez pu lire dans les journaux (encore récemment, dans le journal Investir, un article truffé d’erreurs a été publié) et profitez de la bonne conjoncture pour booster vos investissements immobiliers grâce à un investissement immobilier en Floride.

D’abord, pourquoi investir dans l’immobilier aux États-Unis ?

Lorsque l’on parle du marché immobilier américain, on pense tout de suite à la crise des années 2006-2008. C’est un fait qu’une telle correction n’a jamais été constatée en Europe. Elle s’explique par le fait que pendant des années, les banques américaines, déresponsabilisées par un système de garantie opaque, ont fait n’importe quoi et surtout prêté à n’importe qui, au prétexte que la revente des biens couvrirait le restant dû des prêts si l’emprunteur n’arrivait pas à payer. Sauf que les engrenages se sont enrayés et le système s’est effondré. Cela a entraîné des pertes massives pour les propriétaires, mais aussi pour les banques.

Le système financier a ainsi été assaini, les établissements les plus exposés ayant tout simplement disparu. Depuis, aussi, la régulation a été améliorée et il est devenu beaucoup plus difficile d’obtenir un crédit, les banques ne prêtent plus aveuglément.

Selon les secteurs géographiques, la reprise a été soit totale soit partielle. Par contre, la demande est très forte, car la population des USA a augmenté de 25 millions sur les dernières années et il y a eu un “trou” dans le lancement de constructions de près de 10 ans. Le marché est beaucoup plus sain aujourd’hui grâce à une demande solvable liée à un chômage historiquement faible, une demande forte et un système financier plus responsabilisé.

Pourquoi choisir la Floride ?

La Floride et son secteur immobilier bénéficient de la bonne santé de l’économie américaine. Elle bénéficie en plus de certaines caractéristiques qui la rendent encore plus attractive :

  • Une démographie galopante, de 16,05 millions d’habitants en 2000, l’État a compté 18,84 millions en 2010 et 20,61 millions en 2016. Il a ainsi dépassé New York en 2015, devenant le 3e État le plus peuplé derrière la Californie et le Texas. La zone de Miami compte près de 6 millions d’habitants, celle d’Orlando 3 millions.
  • Un climat doux qui attire, un peu comme le sud de la France, les épisodes d’ouragans étant globalement maîtrisés, comme on a pu le voir lors d’Irma.
  • Un taux de chômage de seulement 4,5 % et beaucoup moins à Orlando par exemple (3,4 %) avec de grosses compagnies qui recrutent continuellement.
  • Une fiscalité douce avec un taux d’impôt sur le revenu de l’État à 0 % (précisions plus bas).
  • Un parc immobilier récent et en bon état dû à un état “jeune”. En effet, le développement réel de l’État date de la deuxième moitié du 20e siècle et, pour Orlando, le boom date de l’arrivée de Disney dans les années 70.

La Floride est aussi régulièrement citée comme un des États les plus “landlord friendly”, c’est-à-dire favorable au propriétaire d’immobilier locatif. En effet, les lois de cet État donnent peu de droits aux locataires, le propriétaire est roi. Sans vouloir faire de “France bashing”, il est clair que nous sommes aux antipodes de la réglementation française très favorable au locataire. Votre locataire ne paye pas son loyer ? La procédure d’éviction prendra 30 jours ! D’ailleurs en général, le locataire partira de lui même avant d’en arriver là de peur d’avoir ensuite des traces sur les fichiers et de ne plus trouver de logement ailleurs.

La Floride est régulièrement citée comme l’un des États où il fait “bon d’investir” dans la presse américaine. Récemment, Forbes a classé les 20 villes ou l’investissement immobilier est le plus judicieux, et la Floride a classé 4 de ses villes dans ce classement. Comparons par exemple avec une ville comme Détroit présentée par certains comme l’El Dorado actuel en matière d’investissement immobilier :

  • Detroit est une des villes qui perd le plus d’habitants des USA. Même si le rythme a ralenti, la baisse continue actuellement.
  • Le chômage y est de 8,4 %, le double du taux national.
  • Le parc immobilier est très ancien, la date moyenne de construction des maisons à Détroit est 1939.

Certes, le président actuel des États-Unis ne cesse de parler du renouveau de Detroit (il a gagné dans le Michigan en 2016), mais de la parole à la réalité, il y a une différence.

Pourquoi est-il rentable d’investir dans l’immobilier en Floride ?

En investisseur avisé, vous savez que la rentabilité de votre investissement immobilier est fonction de plusieurs composantes :

  • Le prix d’achat du bien, frais compris.
  • Les loyers perçus.
  • Les frais liés à la perception des loyers.
  • La fiscalité des revenus.
  • L’espoir de plus-value à la fin et donc le prix de revente de ce bien.

Concernant le prix d’un bien, il est forcément dépendant de l’emplacement de celui-ci, de son état, de la demande, etc. Une maison à Miami n’aura pas le même prix qu’un appartement à Orlando. Mais, comme vous ne connaissez pas le marché, comment pouvez-vous être sûr de faire une bonne affaire ? Aux USA, tout est public, tout est transparent et les données sont accessibles facilement. Lorsque vous chercherez un bien, vous pourrez consulter, dans un rayon de 500 mètres, un kilomètre ou sur une rue, tous les prix des biens en vente, déjà vendus ou en cours de vente. De plus, les biens sont généralement très comparables dans un même secteur. Si vous êtes accompagné du bon professionnel, il vous évitera d’acheter une maison à Miami qui a été mise en vente à 20 ou 30 % au-delà du prix du secteur pour un même bien. Les professionnels ont accès à un fichier encore plus détaillé appelé le MLS (pour Multi listing System).

Concernant les loyers perçus, on a la même transparence, vous aurez donc accès à toutes les données des biens du même type dans le même secteur. Généralement, la rentabilité est proche de 10 % brute. Parfois un peu plus, parfois un peu moins. La différence se fera surtout par rapport au prix d’achat. Si vous êtes dans un quartier moins recherché, les maisons coûteront un peu moins cher, mais le loyer sera peut-être le même, rendant la rentabilité faciale meilleure.

Les frais liés à la perception des loyers sont principalement liés à l’agence qui gérera votre bien. Ils sont généralement un peu plus élevés qu’en France. Généralement, les frais de gestion sont de 10 % des loyers et les frais pour trouver un locataire d’un demi-mois de loyer. Comme pour tous les contrats, l’enfer est dans les détails et une étude poussée permet de négocier les points qui impacteront le plus la rentabilité.

Concernant l’imposition de ces investissements, il faut d’abord comprendre vos obligations vis-à-vis des USA et de la France. Ces deux pays ont signé une convention de non double imposition. En résumé, un revenu sur le sol américain sera imposé sur le sol américain, mais sera aussi déclaré en France où, par contre, il ne générera pas d’impôt puisqu’il aura déjà été imposé aux USA. Ensuite, il faut savoir que la fiscalité aux États-Unis est à deux niveaux : Federal level et State level. Au niveau fédéral, vos revenus locatifs seront taxés à l’income-tax (impôt sur le revenu), selon un barème progressif, mais après déduction d’un ensemble de charges calculées, comme un amortissement sur 27,5 années qui ramèneront souvent le résultat à zéro, l’impôt le sera aussi.

L’espoir de plus-value est là, à notre avis, en Floride. En effet, les prix n’ont pas retrouvé le niveau d’avant la crise (à part peut-être à Miami). Or, les fondamentaux de l’économie floridienne sont très bons, les prix montent régulièrement et ne montrent pas de signe de ralentissement. L’un des avantages de l’organisation des agents immobiliers et du fichier MLS est aussi que les transactions sont fluides. Un bien se vend actuellement, en moyenne, en moins de 60 jours et, dans certains quartiers, moins de 7 jours. Encore une bonne raison d’investir dans l’immobilier à Orlando, par exemple.

Investir dans une résidence secondaire

Nous avons évoqué beaucoup de raisons économiques ou démographiques pour justifier un investissement locatif en Floride, mais il est aussi possible d’y acheter une maison pour l’utiliser ! En effet, avec les vols directs Paris-Miami ou Paris-Orlando, dont certains par des compagnies discount comme Norwegian Airways, il est devenu judicieux d’avoir une résidence secondaire dans le Sunshine State.

Dans certains secteurs, vous pourrez confier ce bien à une agence de gestion locative “vacances” qui louera ce bien à la semaine et vous conservera les semaines que vous souhaitez garder disponibles pour votre usage.

Si vous ne souhaitez pas louer votre bien, une entreprise de conciergerie se chargera de le surveiller. Vous pourrez ainsi profiter des plages des deux littoraux, jouer dans l’un des nombreux golfs ou pratiquer le ski nautique ou le surf. Pour les enfants, Orlando est la ville de tous les parcs d’attractions, de Disney à Universal en passant par SeaWorld. Miami quant à elle est une ville connue mondialement pour sa douceur de vivre et pour ses folles nuits, un programme très différent.

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