Acheter une maison aux USA sans être résident

Maison aux USA et résident ?

Est-il possible d’acheter une maison aux USA sans être résident ? La réponse tient en un mot : “OUI“.

Comme Cyrano de Bergerac dans sa fameuse tirade du nez, cette réponse est “un peu courte” ! Nous allons donc élaborer un peu sur le sujet. Les questions auxquelles il faut répondre à notre avis pour avoir une vue complète sont :

  • Que recouvre exactement la notion de “résidence aux USA” ?
  • Puis-je utiliser le bien que j’ai acheté aux USA si je ne suis pas résident ? Est ce que pourrais vivre dans cette maison ?
  • Est ce que je pourrais travailler aux USA grâce à ce bien ?
  • Pourrais-je avoir un compte bancaire ?
  • Est ce que je pourrais mettre ce bien en location ? Quels impots devrais-je payer ?

La notion de résidence aux Etats Unis

La première notion qu’il fait avoir avoir est que cette résidence est traité sur deux aspects :

  • La notion de résidence fiscale
  • La notion de résidence au sens de l’immigration américaine.

On devient résident fiscal aux USA lorsque l’on satisfait au test de présence substantiel tel que décrit ici sur le site de l’IRS (Administration fiscale américaine).

Selon ce test, on devient résident fiscal Américain si on a passé sur le territoire Américain :

  • 31 jours durant l’année en cours
  • 183 jours sur les 3 années incluant l’année en cours et les 2 années précédentes en comptant comme ceci :
    • tous les jours de l’année en cours
    • 1/3 des jours de l’année N-1
    • 1/6 des jours l’année N-2

Prenons un exemple en se situant en 2020. Une personne a passé :

  • 140 jours aux USA en 2020
  • 66 jours aux USA en 2019
  • 40 jours aux USA en 2018.

Le calcul est donc 145 + (85/3) + (72/6) = 185.33. Dans ce cas, la personne est considérée comme résidente aux USA au sens fiscal pour l’année 2020.

Etre résident fiscal ne signifie pas nécessairement être “résident permanent” au sens de l’immigration. Pour faire simple, être résident permanent au sens de l’immigration, c’est avoir la carte verte, la fameuse “green card”. Ce statut est un statut qui permet de rester aux USA, de travailler, de vivre aux USA et au bout de 5 années de carte verte, on peut demander la citoyenneté Américaine et donc devenir véritablement Américain. En toute transparence, obtenir la carte verte n’est pas simple et c’est souvent vécu comme un parcours du combattant.

Peut on être résident fiscal sans être résident permanent aux sens de l’immigration ? Oui, et c’est le cas de tous les détenteurs de visa. Un détenteur de visa E2 (investisseur) par exemple a le droit de rester aux USA pour gérer son entreprise et devient donc rapidement résident au sens fiscal. Pour autant, il n’a pas la carte verte mais un visa qui est provisoire (25 mois pour la France), il n’a pas de carte verte et n’est donc pas résident permanent aux sens de l’immigration.

Puis-je utiliser le bien que j’ai acheté aux USA si je ne suis pas résident ? Est ce que pourrais vivre dans cette maison ?

Oui, vous pourrez utiliser ce bien. Vous pourrez l’utiliser comme résidence secondaire et vu la baisse du prix des vols trans atlantiques, cela peut être une option pas plus onéreuse qu’une maison dans le midi de la France.

Si vous venez pour des vacances inférieures à 90 jours par an, la fameuse autorisation ESTA sera suffisante. Si vous souhaitez rester plus longtemps et jusqu’à 6 mois par an, le visa B1/B2 pourra vous le permettre. Attention, il vous faudra prouver que vous gardez de fortes attaches en France (résidence principale, revenus..). J’ai rencontré pas mal de retraités qui ont ce statut par exemple. Attention toutefois, si vous restez tous les ans presque 6 mois, vous risquez de vous retrouver résident fiscal américain sans même le savoir à cause du test de présence substantiel évoqué ci dessus.

Est ce que vous pourrez vivre dans cette maison ? Oui et non. Vous pourrez y vivre une partie de l’année mais pas à temps complet sauf à avoir obtenu un visa qui vous le permet ou une carte verte (pensez à la loterie annuelle).

En tout état de cause, si vous pensez demander un visa ou si vous avez un doute sur votre situation fiscale, nous vous conseillons de consulter un avocat en immigration et un Certified Public Accountant (CPA : expert comptable américain).

Est ce que je pourrais travailler aux USA grâce à ce bien ?

Non. La détention d’un bien immobilier ne donne pas le droit de travailler aux Etats Unis. Seul un visa ou une carte verte vous donnera ce droit. Il y a des “zones grises” pour les freelances qui travaillent de chez eux pour le compte d’une entreprise Française par exemple. Nous conseillons la prudence extrême sur ces sujets et surout pas la politique de l’autruche ou du “pas vu, pas pris”. Lorsqu’on est pris dans les griffes de l’immigration américaine, ce n’est jamais agréable. Là aussi, le recours à un avocat en immigration est indispensable pour connaitre la réponse à votre cas particulier.

Pourrais-je avoir un compte bancaire ?

Oui. Il n’y pas besoin d’un statut de résident, ou même d’un visa pour ouvrir un compte bancaire. Vous êtes propriétaire d’un bien aux USA, vous aurez des factures à régler et sans compte bancaire, ce sera compliqué. Toutes les banques n’ont pas la même attitude face aux investisseurs étrangers mais nous sommes toujours parvenus à obtenir un compte pour nos clients. Nous avons nos préférences pour certaines banques mais ce sera généralement différent selon le lieux de votre investissement. Certains de nos clients ont décidés de se passer de compte aux USA et de se contenter d’un service dans les néo banques spécialisées dans les transferts internationaux. A priori, ça fonctionne pas mal. J’attire juste votre attention sur le fait que certains de ces services sont localisés dans des pays où les garanties bancaires des déposants sont légères. C’est à prendre en considération pour la sécurité de vos fonds.

Est ce que je pourrais mettre ce bien en location ? Quels impots devrais-je payer ?

Bien sûr ! C’est l’objet de l’investissement de la plupart de nos clients. L’investissement locatif aux USA, dans le cadre d’une diversification par exemple, présente de fortes opportunités. En résumé :

  • rapport loyer sur prix d’achat favorable donc bonne rentabilité,
  • fiscalité faible voir très faible dans certains états (Floride),
  • marché dynamique et fluide, un bien “au prix du marché” se vend généralement en moins de 60 jours (procédure complète de la mise en vente à l’argent reçu en compte),
  • le droit est du côté du propriétaire, les impayés sont généralement vite réglés… car l’expulsion d’un locataire indélicat est facile à obtenir.

Concernant les impôts, vous ferez un déclaration aux USA et payerez les impôts aux USA aussi. Ceux-ci sont généralement faible du fait des multiples déductions comme celle d’un amortissement du bien par exemple. Vous devrez signaler ce revenu à l’administration française mais ne payerez pas d’impots en France du fait de la convention de non double imposition entre la France et les Etats Unis.

Pour en savoir plus sur cette partie, nous vous incitions à lire notre article dédié à l’investissement locatif aux USA.

Et surtout, n’oubliez pas surtout que l’équipe d’Objectif USA Immobilier, basée à Orlando en Floride, se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers aux USA.

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