Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier aux Etats-Unis, la question de la fiscalité des revenus fonciers perçus aux USA par un résident fiscal Français nous est souvent posée. Comme pour tout imposition, la réponse tient dans des textes fiscaux. Mais dans ce cas précis, lesquels s’appliquent ? Et sutout, y’a t’il un risque de payer des impots deux fois ?
La réponse à cette dernière question est non car il y a un texte de référence sur le Sujet : “La Convention Fiscale de Non Double Imposition entre la France et les Etats Unis“. Ce texte porte bien son nom car il s’agit d’un traité signé entre les deux pays et qu’il prévoit ce qui est taxé, dans quel pays la taxation a lieux et surtout il permet de ne payer des impôts qu’une seule fois (via un système de credit d’impôt). Cela ne signifie pas qu’il ne faudra pas déclarer ces revenus deux fois, on le verra plus bas, mais l’impôt ne sera dû que dans l’un des deux pays.
La première convention fiscale de ce type entre la France et les USA date de 1967 mais celle à laquelle on fait généralement référence de nos jours est celle du 31 Août 1994, qui a été modifiée en 2004 et 2009. Le texte en Français de cette convention fiscale de non double imposition est consultable sur le site de Legifrance via ce lien : Texte de la Convention fiscale Franco Américaine.
Que prévoit le texte de cette convention en matière de revenu immobilier ?
La première question importante est “Dans quel pays le revenu doit il être imposé ?“.
La réponse est claire : Il doit être imposé dans le pays ou le bien est situé, ce qui parait, somme toute, assez logique.
Voici le texte précis dans la convention Franco Américaine : Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans un Etat contractant sont imposables dans cet Etat.
Il faut donc déclarer ces revenus aux USA et payer les impôts correspondants aux USA s’il y en a :
- au gouvernement fédéral (Washington), cette imposition fédérale s’impose à tous, citoyens, résidents, non résidents….
- et à l’Etat dans lequel est le bien (pas d’impôt sur ce type de revenu en Floride par exemple mais un impôt à New York ou en Californie).
Grâce aux différentes déductions et amortissement, s’il y a de l’impôt à payer, il est généralement faible.
Ok, donc on ne déclare pas ces revenus en France ?
Si ! Ce n’est pas parce qu’ils ont été déclarés aux Etats Unis qu’il ne faudra pas les déclarer en France mais ils ne généreront pas d’impôt en France ! Le principe est qu’un impôt sera effectivement calculé mais que vous bénéficierez simultanément d’un crédit d’impôt correspondant au même montant.
Voici ce que dit le texte de la convention à ce sujet :
En ce qui concerne la France, les doubles impositions sont éliminées de la manière suivante :
LEGIFRANCE
a) Les revenus qui proviennent des Etats-Unis, et qui sont imposables ou ne sont imposables qu’aux Etats-Unis conformément aux dispositions de la présente Convention, sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français lorsque leur bénéficiaire est un résident de France et qu’ils ne sont pas exemptés de l’impôt sur les sociétés en application de la législation interne française. Dans ce cas, l’impôt américain n’est pas déductible de ces revenus, mais le bénéficiaire a droit à un crédit imputable sur l’impôt français. Ce crédit d’impôt est égal :
i) Pour les revenus non mentionnés aux ii) et iii), au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus ;
ii) Pour les revenus visés à l’article 14 (Professions indépendantes),au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus ; toutefois, pour les revenus visés au paragraphe 4 de l’article 14, ce crédit d’impôt ne peut avoir pour conséquence une exonération excédant la limite fixée dans ce paragraphe 4 ;
iii) Pour les revenus visés à l’article 10 (Dividendes), à l’article 11(Intérêts), à l’article 12 (Redevances), au paragraphe 1 de l’article 13 (Gains en capital), à l’article 16 (Jetons de présence) et à l’article 17 (Artistes et sportifs), au montant de l’impôt payé aux Etats-Unis conformément aux dispositions de la Convention ; toutefois, ce crédit d’impôt ne peut excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus.
C’est un texte fiscal donc forcément pas très agréable à lire… mais dans le cas qui nous occupe dans cet article, c’est le cas i) qui s’applique.
Concrètement, qu’est ce que je fais ?
Il faut donc :
- Déclarer vos revenus fonciers aux USA. Je vous conseille de recourir aux services d’un CPA (expert comptable américain) pour ceci. Idéalement, ce CPA est aussi expert comptable en France et donc pourra vous aider dans les deux pays. Nous avons plusieurs noms à vous recommander dans ce domaine.
- Reporter ces revenus fonciers étrangers dans votre déclaration Française. Dans la majorité des cas, ce sera sur un formulaire 2044 et sur une déclaration des revenus perçus à l’étranger, formulaire 2047, en remplissant bien la partie “ÉLIMINATION DE LA DOUBLE IMPOSITION”.
Dans tous les cas, je conseille clairement le recours à un professionnel pour faire ces déclarations. Ce texte n’a d’ailleurs pas pour vocation à remplacer les conseils d’un tel professionnel qui pourra par ailleurs vous conseiller sur d’autre stratégies (création d’une LLC voire d’une Corporation…) vis à vis de vos projets aux USA. Cette convention fiscale Franco Américaine traite de tous les types de revenus perçus aux Etats Unis mais dans le cadre de cet article, seuls les revenus fonciers ont été abordés.
N’oubliez pas surtout que l’équipe d’Objectif USA Immobilier, basée à Orlando en Floride, se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers aux USA.
