Immobilier USA : le Guide de l’Investissement aux Etats-Unis

Immobilier USADans cet article, nous allons aborder tous les aspects de l’investissement immobilier aux États-Unis afin que vous preniez une décision éclairée sur le sujet et surtout comprendre pourquoi investir dans l’immobilier aux USA est une excellente idée et comment réaliser cette opération dans un contexte sécurisé.

Comme cet article est un peu long (Temps de lecture : environ 13 minutes), voici un sommaire vous permettant de naviguer facilement dans l’article :

  1. Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA ?
  2. Dans quelle région des USA faut-il investir ?
  3. Dans quel type de biens faut-il investir aux États-Unis ?
  4. Comment investir dans l’immobilier aux USA ?
  5. La procédure d’achat d’un bien immobilier aux USA
  6. La fiscalité des investissements immobiliers aux États-Unis
  7. À qui confier la recherche pour mon investissement immobilier aux USA ?
  8. Investir dans l’immobilier aux USA : Qui paye quoi ?
  9. Puis-je emprunter pour investir dans l’immobilier aux États-Unis ?
  10. Faut-il investir via une société (SCI, LLC…) ou en direct ?
  11. Assurer  votre bien immobilier aux USA.
  12. Comment gérer votre bien immobilier aux USA ?
  13. Quelques mots de conclusion sur l’investissement immobilier aux USA.

1. Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA ?

Acheter un bien immobilier aux USA, neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location, présente beacoup d’intérêt actuellement et rapporte généralementent aux alentours de 10% brut, 6% net et encore plus parfois.  Les Français investissent massivement dans le locatif et pas nécessairement près de chez eux. Par contre, rarement, ils n’envisagent d’investir dans l’immobilier à l’étranger. Pourtant, certains marchés immobiliers, comme celui des USA, présentent des caractéristiques intéressantes et c’est une option à intégrer lors de votre réflexion.

Sans que cet article ne tourne au “France bashing”, il est évident que c’est souvent par comparaison entre le marché immobilier Américain et le marché immobilier Français, que vous connaissez mieux, que nous procéderons. Les raisons pour investir dans l’immobilier aux USA qui nous viennent à l’esprit immédiatement :

  • Un marché abordable : Comme pour la France, il y a de fortes disparités entre certains secteurs aux États-Unis. Investir dans l’immobilier en Californie, à Miami, à Phoenix, à Détroit sera très différents comme Paris, Tour, Lyon, Saint-Tropez. Toutefois, globalement, le rapport loyer/prix est beaucoup favorable aux Etats-Unis qu’en France et le prix de l’immobilier au M2 est plus bas qu’en France, dans des villes comparables. Le FMI a récemment évoqué la France comme un des pays les plus surévalués au monde vis à vis du critère loyer / prix d’achat.
  • Un marché rentable : Comme dit juste au-dessus, le rapport loyer / prix d’achat est favorable et c’est la base de la rentabilité locative. Louer assez cher (au prix du marché) un bien acheté au bon prix générera une rentabilité forte. Globalement, on peut dire que les biens immobiliers se vendent pour moins de 15 ans de loyers aux USA. C’est plutôt l’équivalent de 30 ans de loyers en France.
  • Un marché liquide : Les transactions immobilières vont très vite aux États-Unis. Actuellement les appartements et maisons se vendent entre 60 et 90 jours sur les marchés sains (nous évoquerons quelles villes viser plus bas).  Une transaction dure 45 jours si un crédit est demandé, 15 jours si l’acheteur paye cash.
  • Une forte demande locative : Les Américains bougent beaucoup pour leur emploi et dans ce cadre, achètent moins. Chaque ville a ses propres caractéristiques dans ce domaine, mais certaines villes des USA ont clairement de meilleurs indicateurs en matière d’attractivité et de solvabilité des locataires. Avoir un faible taux de vacance locative à un fort impact sur la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
  • Des frais d’achat plus bas aux Etats-Unis qu’en France, mais surtout ils sont à 90% à la charge du vendeur (y compris la commission de l’agent immobilier).
  • Un droit immobilier “du côté du propriétaire” : Rien de plus désagréable d’investir dans l’immobilier locatif et de ne pas percevoir les loyers à cause de locataires indélicats. Le droit est clairement du côté du propriétaire aux Etats Unis et, si cela devait malheureusement être nécessaire, une procédure d’expulsion est généralement rapide et pas trop onéreuse.

2. Dans quelle région des USA faut-il réaliser votre investissement ?

Bien entendu, nous avons tous nos préférences pour des raisons sentimentales, mais ici notre but est d’argumenter nos conseils. D’abord, dans quelle ville faut-il s’abstenir d’investir aux USA à notre avis ? Un certain nombre de sites et d’articles conseillent actuellement d’investir dans l’immobilier à Détroit : nous n’avons pas le même avis. En effet, la démographie ce la ville est défavorable (baisse du nombre d’habitants constante depuis plus de 20 ans). Le taux de chômage y est élevé, le revenu moyen faible, l’immobilier très ancien (pour les Etats-Unis)… Nous avons écrit plusieurs articles sur le sujet que vous pouvez consulter ici : Comparaison Orlando et Détroit. C’est pourquoi, à Objectif USA Immobilier,  nous déconseillons cette ville.

Immobilier USA : Ou investir ?
Les Etats dont la population progresse (en vert)

La côte ouest des Etats-Unis ? Nous adorons la Californie, l’Oregon, l’état de Washington. Par contre, l’immobilier y est cher globalement, ce qui rend la rentabilité locative plus faible, car les loyers ne peuvent pas monter au ciel, faute d’une demande solvable. Concernant la Californie en particulier, la zone de San Francisco / Palo Alto est devenue si onéreuse que la rentabilité locative est très faible, par contre, la hausse des prix a généré de belles plus-values dans ces villes dans les dernières années. Le centre des États-Unis, la côte Est, New York…

Le plus simple est de se reporter à cet article récent de Forbes qui classe les villes les plus favorables à l’investissement locatif aux Etat-Unis : les villes de Floride sont bien classées et la ville d’Orlando se classe à nouveau première. Une piste à creuser aussi et nous y consacrerons bientôt un article, le Texas. L’articles de Forbes : (Article de Forbes : Ou investir dans l’immobilier en 2018) Un autre article (de fin 2017) de Business Insider : Article de Business Insider : Immobilier, les 20 meilleures villes où investir Comme eux, nous conseillons souvent la ville d’Orlando pour votre projet d’investissement immobilier en Floride pour plusieurs raisons :

  • Le prix de l’immobilier abordable
  • Les loyers intéressants en rapport au prix des biens immobiliers (ratio loyer/prix)
  • La démographie en perpétuelle augmentation amenant un flux constant de locataires
  • Last but not least, nous y vivons depuis 10 ans et nous connaissons parfaitement chaque quartier, chaque micro-marché.

Dans les critères de choix d’un investissement immobilier aux Etats-Unis, il faut prendre en compte la qualité des écoles qui entourent le bien. Aux USA, les écoles sont classées chaque année en fonction de nombreux critères et obtiennent une note de A à F. A est le meilleur niveau (attention : prendre vos informations au département d’éducation de l’état visé, et non de certains sites où la note peut être donnée par l’élève fâché contre son prof). La proximité de ces bonnes écoles aura un impact immédiat sur la demande locative. Nous mettons souvent en avant auprès de nos candidats investisseurs un quartier spécifique d’Orlando où les écoles sont toutes classées A (de l’elementary school à la high school) et qui se situe à 20 minutes du campus de UCF (University of Central Florida, plus grand campus des Etats-Unis avec 65.000 étudiants) et à 20 minutes de Valencia Collège (qui va jusqu’à un associate degree, équivalent à Bac+2). Les autres critères à prendre en compte, à notre avis, sont :

  • le taux de chômage dans la ville,
  • la progression de la population dans les récentes années,
  • le revenu moyen des ménages comparé au revenu moyen américain (environ 45.000 $ annuel)….

La plupart de ces informations seront disponibles sur Census.gov ou City-data.com. En faisant des recherches sur Youtube, je suis tombé sur cette vidéo des conseils d’un property manager qui reflète bien mon propre opinion et reprend les points principaux évoqués ci dessus :

3. Dans quel type de biens faut-il investir aux États-Unis ? (maison, appartement, autre..)

Nous ne traitons ici que des biens immobiliers à usage de logement, pas de l’immobilier commercial. Il s’agira donc d’appartements, de maisons ou d’immeubles collectifs. Chaque type de bien a ses avantages et inconvénients et cela a un impact sur la rentabilité de l’investissement locatif :

Le Condo (appartement)Les + : Cout modéré à l’achat Rien à gérer, tout est géré par la condo association

Les – : Charges de condo association souvent élevées. Attention à la santé financière de la condo association; Très peu de liberté (tout est soumis à autorisation)

La Town home (ou maison mitoyenne)Les + : Peu à gérer, car la Home Owner association gère pas mal de choses Prix abordable, loyer intéressant : bon ratio Loyer/Prix

Les – : Parfois les HOA fees sont élevées (charge de copropriété)

La Single Family home (Maison individuelle)Les + : Vous êtes 100% indépendants. Marché qui progresse le plus en prix (plus-value potentielle)

Les – : Il faut tout gérer : le gazon, la piscine… un bon property manager est indispensable Les prix des maisons individuelles sont plus élevés pour un loyer pas forcément en adéquation

Les multi family home (immeuble)Les + : Pas d’association généralement, car vous achetez tout l’immeuble avec X logements. Vous maitrisez tout et comme vous avez de multiples logements, vous pouvez négocier avec les interlocuteurs.

Les – : Budget élevé, Bien choisir l’adéquation immeuble / quartier, Les travaux peuvent être chers : prévoir de se créer une réserve.

4. Comment investir aux USA ?

Vous avez plusieurs options possibles :

  • Faire l’opération seul, “en direct”. Si c’est votre choix, lisez, lisez, lisez et renseignez vous car beaucoup de points sont différents de la France et certaines erreurs ont des conséquences lourdes,
  • Passer par une agence basée en France qui se chargera de vous trouver un bien et vous et vous mettra en relation avec des intervenants locaux, moyennant une facturation parfois assez lourde
  • Passer en direct par une agence immobilière basée aux États-Unis anglophone, cela sous entend une parfaite compréhesion de l’anglais mais aussi des notions de droit de la propriété aux USA, moins que si la faisiez en direct, quoique…
  • Passer par une immobiliere Américaine mais francophone, c’est notre cas. Nous sommes une agence immobilière au même titre que toutes autres agences immobilières Américaines, avec toutes les obligations qui vont avec, et le même fonctionnement. L’un de nos “plus” est que nous vous accompagnons en Français, nous vous expliquons toute la procédure afin que vous investissez en pleine connaissance et de façon sécurisée.

Dans le cas de l’agence basée en France, ce n’est pas l’offre qui manque. Toutefois, il faut savoir que cela a un coût (mini 5,000 €, mais plus souvent environ 7,000 €) à ajouter à votre investissement immobilier et surtout vous êtes dépendants d’eux, des villes dans lesquels ils interviennent et des interlocuteurs locaux qu’ils ont choisis (critères ? commissions ?). Dans le cas de l’agence locale, idéalement vous choisirez une agence qui est membre de Realtor®, l’équivalent de la Realtor : Agent immobilier aux USAFNAIM. Pourquoi ? Cette association n’est pas un gage absolu, mais est quand même une preuve de sérieux, sachant qu’il est impossible d’être membre de Realtor® si on n’a pas sa licence d’agent immobilier, obligatoire pour exercer et que le fait d’être membre impose d’observer un Code d’Éthique et de suivre une formation continue supplémentaire. Assurez-vous que cette agence a bien une assurance Liability (responsabilité civile professionnelle), une assurance Error & Omission (car l’erreur est humaine donc autant être assuré).

Dans le cas où vous rencontreriez cette agence sur le sol français, l’agence doit être aussi titulaire de la carte d’agent immobilier française. À Objectif USA Immobilier, nous sommes tous francophones, nous vivons aux Etats-Unis depuis plus de 10 ans, nous sommes membres de Realtor®  et de la FIABCI et tous titulaires des licences et assurances obligatoires.  Dans tous les cas, posez des questions, tester le professionnalisme. Assurez-vous qu’on ne vous fait pas payer des frais « parce que vous êtes Français ».  Aucun “pourquoi” ni “comment” ne doit être laissé de côté. Certains pourraient être tentés d’abuser de votre non-connaissance du marché et des procédures (mais après avoir lu cet article de bout en bout, vous ne serez déjà plus novices).  Aux USA, quasiment tous les frais sur une transaction immobilière sont à la charge du vendeur.

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5. La procédure d’achat d’un bien immobilier aux USA

La première étape est de bien définir votre projet d’investissement immobilier aux USA :

  • Son objectif : immobilier locatif classique, locatif saisonnier (vacances), future résidence secondaire voir principale,
  • Son budget, qui définira les possibilités
  • Les délais dans lesquels vous souhaitez faire cet investissement immobilier
  • Les secteurs géographiques de prédilections.

Suite à cela, votre agent immobilier sélectionnera des appartements ou des maisons à vendre sur le Multi Listing Service (MLS).  Ce site permet aux agents immobiliers de tous les États-Unis de partager les biens qu’ils ont à la vente. Ainsi, dans la majorité des cas, vous aurez un agent qui vous représente et un autre représentera le vendeur. Cela ne changera pas les frais. La commission sera partagée à 50/50 entre les deux brokers, mais intégralement à la charge du vendeur. Vous pourrez ensuite visiter les maisons, appartements, immeubles avec votre agent. On peut généralement en visiter plusieurs par jours (parfois une dizaine), car il y a un système de clé à code (lockbox).  Celui-ci permet l’accès en l’absence des propriétaires.

Dans les faits, on ne rencontre quasiment jamais les vendeurs, même le jour de la vente. Après ces visites, si vous avez trouvé la maison ou l’appartement qui vous correspondent, l’agent vous aidera à émettre une offre. Pour vous aider à définir à quel prix faire cette offre, il fera avec vous une Comparative Market Analysis. Il s’agit d’une analyse des immeubles du même type, dans le même quartier, qui sont « à la vente » ou qui ont été vendus récemment. Cet indicateur est précieux et permet de se situer rapidement. Dans certains cas, on aura des biens mis à la vente « au prix », c’est à dire proche des prix des produits immobiliers de mêmes types. Il y aura généralement peu de marges de négociation (3 à 5% peut-être). Ces biens “au prix” partent généralement très vite, souvent en quelques jours. Il y en a d’autres qui sont un peu au-dessus du marché voire complètement décalés. Dans ce cas, il faudra parfois négocier âprement. Mais dans la majorité des cas, la négociation dure moins de 7 jours, plutôt 2 à 3 jours dans les faits.

Une fois que l’offre a été acceptée par les 2 parties, il faudra verser un deposit sur le compte de la title company investissement immobilier aux USA : L'inspection, étape indispensable(généralement moins de 5.000$, parfois seulement 1.000$) puis il y aura un temps laissé pour faire réaliser une inspection par un professionnel. Cette inspection n’est pas obligatoire en cas de vente “cash” (comptant). Elle est toutefois fortement conseillée : elle passera tout le bien en revue, dans les moindres détails afin de s’assurer qu’il n’a pas de défaut. Comptez entre 500 et 1000$ pour celle-ci selon la taille du bien, à votre charge. Pendant cette période, vous pourrez tout annuler si vous le souhaitez sans aucuns frais (assurez-vous que cette clause est bien dans le contrat d’offre). S’il y a des défauts, mineurs ou plus importants, plusieurs cas de figure :

  • Le vendeur est OK pour réparer et vous pouvez continuer
  • Le vendeur ne veut pas réparer : vous avez le choix d’acheter quand même ou de sortir du contrat.

En parallèle avec l’inspection, les brokers se seront rapprochés d’une title company qui jouera le rôle du notaire aux Etats-Unis. Elle préparera le contrat de vente et surtout le « General Warranty Deed » et la « Title Insurance ». Ce sont ces deux documents qui constitueront votre justificatif de propriété, mais surtout votre assurance contre toute dette qui serait préalable à la vente. Il n’y a pas, à proprement parler de « conservation des hypothèques » comme en France, c’est pour cela que la Title Insurance est là pour vous couvrir si une dette apparaissait. La vérification de ces documents par l’agent immobilier est indispensable pour que vous soyez protégés.

La dernière étape sera le closing, c’est-à-dire la signature des actes de vente. Vous repartez avec les clés et le vendeur avec un chèque. L’achat peut même se faire par signature électronique de France. Dans ce cas, le virement des fonds constitue la confirmation de l’achat. Comme dit plus haut, ce n’est pas un notaire qui fera l’acte (attention, un Notary Public, aux Etats-Unis, est une personne seulement habilitée à légaliser des signatures, en aucun cas à passer des actes de vente, ce mot est un « faux ami »), mais une Title Company qui sera dirigée par un avocat.

6. La fiscalité des investissements immobiliers aux Etats-Unis

Quand on aborde la fiscalité aux USA, il faut savoir qu’elle est toujours à deux étages :

  • Un niveau fédéral : les impôts payés au pays “Etats-Unis”au niveau national,
  • Un niveau « state » (état) : c’est-à-dire les impôts que vous payez dans l’état ou vous vivez (où l’état ou est le bien dans ce cas).Impôt sur le revenu (income tax).

Contrairement à ce que l’on peut lire parfois, nul n’est besoin de visa pour investir dans l’immobilier aux USA et donc déclarer des revenus fonciers à l’Oncle Sam.

La convention de non double imposition France – USA

Si votre investissement immobilier aux Etats-Unis génère des revenus fonciers, il vous faudra les déclarer aux États-Unis auprès de l’IRS (Internal Revenue Service). Il vous faudra aussi les reporter dans vos déclarations de revenus en France, mais, en vertu d’une convention fiscale de non double imposition signée en 1978 entre la France et les États-Unis, ces revenus ne seront heureusement pas taxés une deuxième fois. Le formulaire qui génère cette non double imposition est le 2047.

L’impôt sur le revenu.

L’impôt fédéral est le même, où que soit le bien. Il est basé sur des tranches comme en France (tax brackets). Ces tranches vont de 10% à 37%. Ci-dessous les tranches d’imposition aux Etats-Unis. Les tranches fiscales pour les revenus immobiliers aux Etats Unis L’impôt sur le revenu au niveau de l’État peut-être très différent selon l’état :

  • Zéro % de « personal income tax » en Floride (jusqu’à 12% additionnel en Californie…),
  • On peut atteindre des taux de plus de 12% additionnels dans certains états. Par exemple en Californie, de 1% à 12.3% en plus du taux fédéral.

L’état dans lequel le bien locatif sera situé aura donc un impact immédiat sur la rentabilité locative de l’investissement immobilier. Pour déterminer le niveau de l’impôt sur le revenu, il faut d’abord déterminer le résultat fiscal de l’investissement locatif. En sus des déductions de charges réelles que sont les couts de la société de gestion locative (property management), des charges de copropriétés (HOA Fees), taxe foncière (property tax), assurance…. on déduira aussi un amortissement du bien (sur 27 ans et demi sur un bien résidentiel et 35 ans sur un bien commercial), ce qui, de facto, rapproche du fonctionnement de défiscalisation bien connu dans l’hexagone. Après application de toutes ces charges déductibles, on arrive généralement à un résultat fiscal très faible et donc une imposition faible. Comme ce revenu a été déclaré aux USA, il ne générera pas d’impôt en France (cf plus haut, Convention de non double imposition).

Modifications liés à la loi Tax Cuts & Jobs Act de 2017 (TC&JA)
Avec la suppression de la Personal Exemption ($4,050 en 2017) pour tous et le fait que la nouvelle Standard deduction ($12,000 en 2018 pour un célibataire) n’est pas consentie aux non résidents, la fiscalité des non résidents s’est mécaniquement alourdit. Ainsi la plupart des investisseurs auront un impôt à payer, mais faible du fait de toutes les déductions appliquées, dont l’amortissement sur 27.5 ans.

L’impôt sur la plus-value

Lors de la revente du bien, s’il y a une plus-value, celle-ci sera généralement taxée à 15% (si le bien a été détenu plus d’un an, sinon il sera imposé selon les tax brackets plus haut). Concernant le calcul de la plus-value elle-même, il faudra tenir compte de l’amortissement qui aura été déduit, des frais sur le closing de la revente, des éventuels travaux d’améliorations.. (lien vers un site qui calcule l’imposition d’une plus-value).

La property tax.

Il s’agit de l’équivalent de la taxe foncière. Elle est perçue par le county (on traduirait le comté, il s’agit d’une subdivision géographique administrative). Le taux est, pour la Floride, entre 1 et 2% de la valeur des biens. La valeur prise en compte est celle établie par le property appraiser. Celui-ci est un élu (il aura donc intérêt à appliquer une progression limitée s’il veut être réélu…). Généralement, la valeur calculée par ce property appraiser est au alentour de 70% de la valeur de marché du bien. Exemple : un bien acheté 200.000 $, estimé 140.000 $ par le property appraiser, taxé à 1.5% = 2.100 $ de property tax.

FDAP et FIRPTA

Si vous êtes familiers avec l’investissement immobilier aux Etats-Unis, vous êtes peut-être surpris de ne pas voir ces retenues à la source évoquées ici. Celles-ci feront l’objet d’un article séparé, car :

  • elles ne s’appliquent pas à tous (cas des LLC)
  • elles sont généralement transitoires, le temps d’obtenir une exemption
  • et surtout, elles ne changent pas le résultat final puisqu’il s’agit d’avances sur impôts qui seront remboursées lors de la liquidation de l’impôt.

7. À qui confier la recherche de biens pour mon investissement aux USA ?

Aux USA, 11% seulement des transactions se font “en direct”, c’est-à-dire sans agent immobilier impliqué. Cela signifie donc que 89% des transactions sont gérées par des agents immobiliers. Un agent immobilier doit avoir une licence. Il peut être Real Estate Agent, c’est-à-dire qu’il travaille sur la responsabilité d’un Real Estate Broker. Seul le Real Estate Broker peut créer sa propre agence. La formation de ces agents immobiliers est très complète. Il y a des obligations de formation continue pour garder sa licence et donc être toujours informé des évolutions du marché et des procédures. Les agents immobiliers peuvent aussi être membres de Realtor®. Il s’agit de l’équivalent de la FNAIM (Objectif USA Immobilier est membre de Realtor®). Assurez-vous que les personnes que vous contactez soient bien titulaires d’une licence (dans son état : Floride, Californie…) afin de valider le professionnalisme de celles-ci. On croise parfois des marchands de biens qui revendent des biens qu’ils ont achetés eux-mêmes et parfois rénovés. Ce n’est pas illégal en soi ! Assurez-vous juste de bien acheter au prix du marché et bien bénéficier de toutes les garanties légales pour votre achat. Enfin, assurez vous que les agents soient bien couverts par une assurance “Errors and Omissions“. Les erreurs, ça arrive, et cette assurance couvre avant tout l’acheteur.

8. Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis : Qui paye quoi ?

En d’autres termes, quels sont les frais de transaction (souvent appelés frais de notaire en France) essentiellement à la charge de l’acquéreur. En résumé, la réponse est très peu (donc la  plupart sont à la charge du vendeur). Par exemple, la commission de l’agent immobilier (ou plutôt des agents immobiliers, car dans la plupart des transactions l’acheteur a son agent, le vendeur a son agent les deux se partageront la commission) est à la charge du vendeur. Les frais de titre de propriété (general warranty deed et title insurance) seront aussi à la charge du vendeur… Ceci est vrai dans le cadre d’un achat comptant (cash transaction). Dans ce cas précis, nos clients ont souvent eu des frais d’acquisition inférieurs à 1.000 $, même pour un achat supérieur à 2.000.000 $. Dans le cadre d’un achat via un crédit souscrit auprès d’une banque américaine, les frais liés au crédit pourront monter assez vite.

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9. Puis-je emprunter pour investir aux États-Unis ?

Beaucoup de nos clients sont ce que l’on appelle des clients “cash“, c’est-à-dire qu’ils payent les biens au comptant. Toutefois, il existe des possibilités pour emprunter pour ce type d’investissement immobilier. La première possibilité est l’emprunt auprès de banques américaines. Généralement, elles demandent un apport de 35% minimum. Les durées sont couramment de 15 ou 30 ans et les taux actuels (octobre 2018) autour de 4.5%. Les banques prennent en compte vos revenus en France et votre patrimoine pour décider de vous prêter ou non. Nous avons des contacts spécialisés dans ce domaine avec qui vous mettre en relation, qui vous donneront des conseils adaptés à votre cas et trouverons la solution adaptée.

La deuxième possibilité est l’emprunt auprès de banques françaises. Les banques françaises acceptent en général de prêter à nos clients à la condition d’obtenir une garantie réelle en 1er rang (Hypothèque) sur un bien Emprunter pour sun investissement immobilier aux Etats Unisen France ou un nantissement de placement à due concurrence. Nous nous adresserons bien sûr en priorité à la banque de nos clients. Toutefois, l’expérience nous a montré que toutes les banques ne sont pas égales face à ce type de demande. Certaines sont clairement plus “frileuses” (n’insistez pas, on ne donnera pas de noms …). C’est pourquoi nous avons aussi des contacts spécialisés dans ce type de montage en France avec qui nous mettons en relation nos investisseurs.

Nous avons noué des partenariats avec des organismes spécialisés pour les deux solutions de financement. L’achat 100% cash n’est donc en aucun cas une obligation.

10. Faut-il investir via une société (SCI, LLC…) ou en direct ?

Cette question mérite un article complet que nous sommes en train de rédiger. Si vous posez la question à des comptables en France “Faut-il créer une SCI pour mon investissement immobilier ?”, vous aurez presque autant de réponses que de comptables : “oui”, “non”, “peut être”. C’est pareil ici.

D’abord le cas de la SCI.  La SCI est une société civile, il n’y a pas vraiment d’équivalent aux USA, ou alors ça pourrait être le Trust (rendu célèbre en France par Johnny Halliday). Il nous semble délicat et difficile de faire immatriculer une SCI aux USA et j’ai du mal à en voir l’intérêt mais j’ai posé la question à un comptable/avocat qui me fera un retour rapidement.

Par contre, il peut être intéressant d’investir dans l’immobilier locatif via une LLC : Limited Liability Company. Cette LLC est un mix entre la SARL, pour la responsabilité limitée et la SCI, pour la transparence fiscale. Elle permettra de bénéficier de la responsabilité limitée tout en déclarant les revenus fonciers à l’income tax (impot sur le revenu) et donc en bénéficiant des taux allégés des premières tranches (10%).

L’intérêt principal de la LLC est la responsabilité limitée. Mais à quoi cela sert pour investissement immobilier ? Effectivement, cela servira rarement car vous aurez assuré votre bien donc pris un assurance responsabilité civile (liability). L’un des cas où nous y voyons un intérêt est le cas d’une maison de type vacance, location saisonnière, avec une piscine. En cas d’accident dans la piscine (noyade), l’assurance risquerait de ne pas suffire s’il y avait un procès…

L’autre intérêt est si vous souhaitez investir à plusieurs (famille, amis), il s’agit de la forme qui s’y prête le plus. Par contre, attention, cela signifie pour chaque associé l’obligation de faire une déclaration annuelle aux USA.

11. Assurer votre bien immobilier aux USA

Une saine gestion d’un parc immobilier comprend la souscription d’assurances qui couvrent vos biens contre les impondérables. Aux USA, s’assurer n’est pas obligatoire, beaucoup d’Américains décident de prendre le risque de ne pas s’assurer, que ce soit contre les risques liés à l’immobilier mais aussi pour leur santé… En tant qu’investisseur, vous ne voulez pas que votre capital soit réduit à zéro en cas d’incendie ou autre catastrophe.

Les assurances  habitations sont elles plus chères qu’en France ? Pas nécessairement si vous prenez garde à ne pas investir dans des zones ou des catastrophes naturelles ont de plus fortes chances de se produire. Par exemple, en Floride, attention aux zones inondables en bord de mer en cas de storm surge (remontée de la mer dans les terres). Si vous êtes accompagné par Objectif USA, nous veillerons à ce que vous investissiez dans une zone “flood X”, c’est à dire sans risque d’inondation. Si vous investissez en Californie, attention aux zones sujettes aux tremblements de terre ou de glissement de terrain (Santa Barabara par exemple). Si vous investissez dans ces zones, le coût de l’assurance risque d’obérer fortement la rentabilité locative de votre bien immobilier.

Dans l’exemple que nous prenons souvent, à savoir une Townhome (maison jumelée) à Orlando, l’assurance annuelle est d’environ $800 par an. Il faut noter dans ce cas, que dans les frais de copropriété (HOA) que vous réglez chaque mois, il y a déjà une partie assurance et que celle que vous souscrivez ne couvre donc que ce qui n’est pas couvert par cette assurance de la copropriété. Votre locataire doit aussi s’assurer, mais, à titre de conseil, j’incite toujours mes clients à bien s’assurer au cas où le locataire ne paie pas son assurance. Le property manager doit vérifier ce point mais je préfère le risque le plus faible possible.

12. Comment gérer votre bien immobilier aux USA ?

Comme en France, vous pouvez décider de gérer votre appartement ou votre maison vous même ou de le confier à une agence de gestion locative (property manager). Les taux de frais que nous avons constatés s’échelonnent entre 7.9% et 10% des loyers avec souvent des frais de 1/2 mois de loyer à la signature d’un bail. Attention, les baux sont souvent de 1 an et les locataires bougent pas mal, clairement plus qu’en France, c’est à prendre en compte dans vos calculs de rendement locatif.

Nous assurons une prestation de gestion lovative pour nos clients, pour les biens situés à Orlando uniquement par contre.

Nous recevons souvent cette question “Faut-il souscrire une assurance loyers impayés comme en France ?”. En Floride, la réponse est clairement non car la procédure d’expulsion est simple, peu onéreuse et prend maximum un mois. Donc si le locataire ne peut plus payer le loyer, il part. Il n’aura aucun intérêt à envenimer la situation car ses loyers impayés seront déclarés à un organisme et, son credit score (sorte de note de bon payeur) en sera fortement dégradé, ce qui fera qu’il lui serait ensuite très difficile de se reloger. Aux USA, la loi est clairement du côté du propriétaire ! Comme pour beaucoup d’autre questions concernant les Etats-Unis, les choses peuvent être sensiblement différentes par Etat. Voici un article qui cite les Etats “pro landlord“, c’est à dire favorables aux propriétaires : Article : les 8 états les plus favorables aux propriétaires

13. Quelques mots de conclusion : pourquoi investir dans l’immobilier aux USA ?

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis n’est ni une folie, ni une hérésie ni même particulièrement compliqué. Il suffit de procéder avec ordre, d’étudier précisément les caractéristiques du secteur géographique visé et d’écouter les conseils de professionnels. En aucun cas le fait d’être un investisseur étranger ne doit être un handicap. Vous devez bénéficier du même degré d’information qu’un Américain et des mêmes protections. Le but de cet article et des autres présents sur ce site (plus tous ceux à venir) est de vous aider à comprendre, à faire des choix éclairés en matière d’investissement immobilier aux Etats-Unis.

Est-ce le moment d’acheter ? À notre avis oui, à condition de bien choisir son bien, il y a toujours des affaires à faire. Nous accompagnons de nombreux francophones dans ces projets. C’est toujours avec plaisir que nous vous accueillons en Floride. Souvent, en parallèle avec les visites, nous vous faisons découvrir la région dans laquelle nous aimons vivre depuis 2010.

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12 réflexions sur “Immobilier USA : le Guide de l’Investissement aux Etats-Unis”

  1. Bonjour et merci pour cet article.
    Il me semble qu’il est possible de constituer une LLC avec un seul associé mais que les avantages sont moindres ….Me confirmez vous ? . D’autre part , peut on constituer cette LLC entre une personne majeure et une personne mineure ( moi et ma fille ) ?
    Concernant l’ouverture du compte bancaire pour le versement des revenus et le paiement des charges , quelle banque recommanderiez vous pour nous qui habitons en France ?
    Merci pour toutes ces reponses à venir !

    1. Oui la Single Partner LLc existe. Dans ce cas, elle est dite “disregarded” du point de vue fiscal. Cela signifie qu’elle n’aura pas de tax return à faire, les revenus seront reportés sur un tax return personnel comme s’il n’y avait pas de LLC.
      Oui, il est possible de mettre un/une mineure dans une LLC.
      Concernant les banques, j’aime la Bank of America mais nous faisons des tests avec comptes chez Transferwise pour nos clients car cela semble plus simple qu’un compte 100% US.

    1. Bonjour,
      La réponse est non. Il n’y a pas besoin de visa ou de statut spécifique pour investir aux USA. Vous pouvez tout à fait venir faire vos visites de biens via le fameux ESTA de 90 jours.
      A contrario, il faut bien comprendre qu’investir dans l’immobilier aux USA ne donne pas le droit de vivre aux USA. Pour cela il vous faudra un visa ou une carte verte (statut de résident permanent). Pour ceci, nous pouvons vous mettre en relation avec des avocats en immigration.
      Cordialement.
      Sylvain

  2. Bonjour,

    Merci pour cet article très intéressant et très instructif. J’adore votre page et vos articles (également ceux de la page Objectif USA). Je suis cette page avec un vive intérêt : j’adore les USA (j’y séjourne régulièrement pour les vacances, j’ai visité 2 fois la Floride), c’est un pays où j’aimerais bien investir et vivre (du moins y passer plus de temps). Néophyte, j’ai découvert l’investissement immobilier il y a un an, depuis je me documente dans le but d’investir prochainement. L’investissement locatif longue durée en France me rend un peu frileux et il est clairement plus attractif à l’étranger.C’est donc l’article parfait.

    En France, on recommande d’utiliser l’effet de levier (faire appel au maximum à l’emprunt et limiter, voire supprimer, l’apport personnel) ainsi que des statuts spécifiques (LMP, LMNP) ou des structures (SCI, holding) pour optimiser la fiscalité.

    Par rapport à votre article, je me pose donc les questions suivantes :

    – Peut-on investir au nom d’une SCI ?

    – J’ai le sentiment que vous sous-entendez que pour les US mieux vaut être cash que passer par un emprunt (ou du moins de limiter au maximum son montant) :

    * Passer par une banque française semblerait donc plus judicieux (financement à 100% ou avec apport faible, taux d’intérêt plus bas, meilleure connaissance du système, crédit en “France”) mais génèrerait plus de frais (comme l’hypothèque mais qui resterait moindre que les 35% d’apport demandé par les banques US), le risque serait peut-être d’avoir du mal à trouver une banque qui prête. On se souvient tous de la crise des subprimes et de Lehman Brothers. Avez-vous fait un article comparatif sur le sujet ? (Banque US versus banque Française)

    * Vous semblez dire que la prise en charge des frais de la vente incombe au vendeur si l’achat se fait cash uniquement ? Mauvaise compréhension de ma part ? “Les frais de titre de propriété (general warranty deed et title insurance) seront aussi à la charge du vendeur… Ceci est vrai dans le cadre d’un achat comptant (cash transaction)”

    * Je me souviens également d’un autre article avec un exemple chiffré où l’on voyait que les frais de vente (notamment les frais d’avocat) peuvent vite monter (de mémoire 5.000$ dans l’exemple). Car 1 acheteur aujourd’hui sera 1 vendeur demain, il faut donc se mettre à la place des 2 lors d’une étude.

    * Quoi qu’il en soit vous semblez recommander d’être cash autant que faire se peut ?

    – La non double imposition est une excellente chose (1ere question que je me suis posée en commençant à lire l’article) :

    * Ce n’est donc pas considéré comme une résidence secondaire par la France ?

    * La convention dont vous parlez est-elle immuable ? Ou risque-t-on de se retrouver du jour au lendemain dans une position délicate comme récemment avec le visa E2 qui a failli coûter cher aux investisseurs français et qui a donné des sueurs froides à vos collègues ? (Objectif USA)

    – Sauf erreur de ma part vous n’abordez pas la question des assurances dont on sait quelles sont très chères aux US. Existe-t-il un risque de majoration pour les biens n’appartenant pas à un résident ? Quelle est son coût en moyenne compte-tenu que la Floride est un état à risque “Catastrophe naturelle” ?

    – Compte-tenu des tensions entre la France et les USA (où c’est un peu “fais-ci et tu vas voir ce que je vais faire de mon côté”, notamment avec la France qui semble vouloir chercher des poux dans la têtes des Américains), et des décisions parfois un peu extrêmes de certains présidents américains, ne risque-t-on pas de se retrouver dans une position délicate (le bien nous appartient mais en tant qu’investisseur étranger et non en tant que résident) ? Existe-t-il des garanties, des recours, des protections ?

    – Acheter par emprunt oblige d’avoir une vision sur 15, 20 ou 25 ans (lois, taxes, property management, etc.). Une fois l’investissement fait, si nous ne pouvons pas être sur place fréquemment, peut-on bénéficier d’un service pour le suivi ?

    – Lors de mes recherches, un site d’investissement préconisait d’investir dans les villes à forte population militaire, qu’en pensez-vous ?

    – Est-il possible de faire de l’investissement de type “marchand de biens” (achat-rénovation-revente) ? Allez-vous faire un article sur ce sujet ?

    – Pour faire écho au 1er commentaire : est-ce que l’investissement dans des Tiny Houses pour faire de la location courte durée serait intéressant compte-tenu de la fiscalité douce des US et du prix de ces “maisons” ?

    Merci pour votre article et vos réponses. Hâte de lire votre article sur le Texas, un état qui m’intéresse beaucoup.

    Cordialement,
    Benoît B.

    1. Bonjour Benoît,

      Tout d’abord merci pour le commentaire sur nos articles, on y passe beaucoup de temps, on aime avoir ce type de retour. Ensuite merci pour toutes vos questions qui vont nous permettre d’améliorer l’article. Concernant les réponses à celles-ci, soit j’ajouterais ces points directement dans l’article et je vous l’indiquerais, soit je répondrais ci-dessous.

      • SCI : j’’ai rajouté un point ci-dessus (point 10) et je ferais bientôt un article complet sur le sujet
      • Credit
      o Je ne recommande pas nécessairement de faire un achat cash. Emprunter en France est financièrement intéressant, mais il y a le coût de l’hypothèque (sauf si nantissement de placement) et surtout il faut trouver une banque qui veuille faire le financement et actuellement, ce n’est pas gagné. Emprunter aux USA est l’autre solution, mais les taux seront plus élevés, de l’ordre de 5%, et les frais de closing aussi. En cas de crédit aux USA, les frais de titre de propriété et de title insurance resteront à la charge du vendeur, mais il y aura des frais de mortgage et ça peut chiffrer assez vite.
      o Dans notre vidéo sur le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier aux USA, nous indiquons bien, et donc le prenons en compte dans le calcul, que les frais de vente (closing, agent immobilier) seront à la charge du client lors de la revente, on prend en compte 8%
      • Fiscalité
      o Si c’est un investissement locatif, ce n’est pas une résidence secondaire. Si vous l’achetez pour l’utiliser pour vos vacances (sans jamais le louer), c’est votre résidence secondaire.
      o La convention fiscale de non double imposition France USA est -elle immuable ? Rien n’est immuable. Toutefois, elle date de 1994 et s’il y a un endroit ou l’instabilité fiscale existe… C’est en France. Combien de régimes de défiscalisation en France depuis 1994 ?
      • Assurances : j’ai rajouté un point ci-dessus (point 11)
      • Relations France USA : Les relations entre nos deux pays ont toujours été en dent de scie. Il n’existe aucune garantie sur quoi que ce soit dans ce domaine. Toutefois, si vous avez peur d’une « saisie de vos biens », sache que même dans l’une des périodes les plus sombres pour les étrangers aux USA, à savoir la situation des Japonais pendant la Seconde Guerre mondiale… ils ont été emprisonnés, mais leurs biens n’ont pas été saisis et ils les ont récupérés après la guerre. Aux États-Unis, la priorité privée est sacrée.
      • Suivi de la relation : Nous accompagnons bien sûr nos clients bien au-delà de la vente. Nous ne pouvons par contre, bien entendu, pas nous engager sur 15, 20 ou 25 ans.
      • Marchand de biens : Ce n’est pas notre métier et nous pensons qu’il y a très peu d’affaires à faire dans ce domaine en Floride depuis 2012/2014. De plus, quand une affaire pourrait s’avérer intéressante, de nombreux professionnels américains se l’arrachent.
      • Tiny House : nous adorons ce concept à titre personnel ! Je ne peux pas encore dire si oui ou non c’est intéressant en tant qu’investissement. Il faut noter que de nombreux counties modifient les lois en ce moment pour réduire les possibilités. Par contre, nous serons au festival de Tiny House d’Orlando ce dimanche 24 Novembre 2019, nous posterons de photos sur Facebook et j’en profiterais pour creuser la question.

      Merci encore pour ces questions qui nous ont permis d’approfondir des points qui manifestement le méritaient.

      Cordialement.

      Sylvain PERRET

  3. Bonjour Sylvain,

    Super article! Hate de lire votre article sur la loi FDAP et FIRPTA.

    Ma mere a achete un terrain en Floride et l’a revendu a PERTE, elle a quand meme du paye les 15% FIRPTA a l’IRS mais les recuperera sur un tax return de 2019 pour l’annee prochaine.

    1. Bonjour,
      Malheureusement votre mère a peut être été victime d’une escroquerie qui a eu lieu en France entre 2006 et 2011 ou des terrains de la côte Ouest de Floride (sud de Sarasota) ont été vendus à des Français très au delà de leur valeur réelle.
      Concernant FDAP et FIRPTA, l’article sortira bientôt.
      Cordialement.
      Sylvain PERRET

    1. Excellente question ! Nous sommes d’ailleurs en train d’écrire un nouvel article qui comparera un investissement locatif “Pinel” à Lyon et un investissement locatif à Orlando. En fait , il n’y a pas besoin de ce type de loi car la fiscalité des revenus fonciers aux USA est déjà très favorable avec la déduction en standard, en sus de tous les frais classiques, d’un amortissement sur 27 ans et demi (nous en parlons plus haut dans le point 6). A noter aussi, que si vous êtes fortement imposés en France, vous devez être dans une tranche marginale d’imposition élevée : 30%, 41% voir 45% ! Si vous faites un investissement locatif en France, chaque euros de revenus générés par ce nouvel investissement sera donc taxé à ce taux marginal. Vous aurez peut être la réduction Pinel mais son efficacité sera en partie gommée par ce calcul. Or, si vous investissez en Floride, vous sera taxé aux USA mais dans la première tranche, à 10%. Et comme cela a été déclaré aux fisc américain (l’IRS), via la convention de non double imposition, pas d’imposition en France. Encore un point positif pour le choix de la Floride pour votre futur achat dans un but locatif. En résumé, non, il n’y a pas vraiment d’équivalent à la loi Pinel car l’imposition de ces revenus est déjà faible.
      Cordialement,
      Sylvain

  4. Merci pour cet article qui m’a aidé dans ma décision d’investir dans l’immobilier aux Etats-Unis.
    Il y a pas mal de critères communs avec la France (localisation, nombre de chambre, objet)….
    Par contre, je ne vois pas de référence à l’investissement immobilier de type “locatif meublé” ? Est-ce que cela existe ? Y’a t’il un intérêt ?
    Cordialement.
    Gael

    1. Bonjour et merci de votre commentaire.
      Il n’y pas vraiment d’offre et de demande d’immobilier meublé hormis dans de grands ensemble ou les meubles sont proposés en option.
      L’offre meublée, en tout cas en Floride, est souvent la partie “immobilier vacances”, c’est à dire du type Airbnb (ou autre) à proximité des parcs d’attractions.
      A ma connaissance, investir dans ce type de biens ne présente aucun intérêt particulier (au niveau loi ou fiscal) mais je vais vérifier et vous confirmer par email.
      Cordialement.
      Sylvain

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