Immobilier Orlando : tout connaître pour investir

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à Orlando ?

Dans cet article, nous allons nous focaliser sur l’investissement immobilier à Orlando en Floride, ville que nous recommandons comme le fait régulièrement la presse spécialisée Américaine.

Vous avez pris la décision d’investir dans l’immobilier aux États-Unis ou vous n’en êtes, peut-être, qu’au stade des premières recherches. Très vite va se poser la question de la ville où réaliser cet investissement locatif.

Attention, ce choix aura de lourdes conséquences sur la rentabilité de votre investissement et sur les conditions de revente future du bien.

Immobilier Orlando 2020
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    1 : Pourquoi Orlando ?

    Investir dans l’immobilier à Orlando est une excellente décision pour plusieurs raisons :

    • Orlando est présenté régulièrement dans la presse américaine comme une des villes les plus porteuses pour l’investissement immobilier, quel que soit le type de bien.
    • Bien que nous intervenions sur toute la Floride, c’est la ville que nous connaissons le plus, car nous y vivons et y travaillons depuis 10 ans, nos enfants y ont fait toute leur scolarité (la qualité des écoles est un critère important pour la demande locative), et que nous intervenons sur ce marché immobilier depuis 10 ans.
    • La ville d’Orlando présente une excellente santé économique, une forte démographie, des activités diversifiées (et pas seulement Disney World qui en font un lieu idéal pour un investissement immobilier rationnel.

    (cf. Notre article sur la santé économique et l’histoire d’Orlando et notre revue de presse américaine sur l’immobilier à Orlando en 2021)

    Commençons par l’hyper centre d’Orlando. Comme dans beaucoup de villes des États-Unis, le Downtown est avant tout une zone de bureaux. En effet, la plupart des tours que vous voyez sont des espaces de bureaux pour les sièges de grandes sociétés : Suntrust, OUC, BB&T, Bank of America, Orange County, Orlando City Hall. Quelques caractéristiques du Downtown d’Orlando :

    • Le lac Eola est central avec des buildings qui se reflètent dedans, très beau. Les condos haut de gamme se situent autour de ce lac.
    • La rue Church Street qui est la zone qui vit la nuit à Orlando, avec des bars, quelques rooftops, des boîtes de nuit
    • La rue principale est Nord Orange Avenue qui traverse Dowtown du nord au sud.

    Downtown Orlando est aussi le lieu du croisement entre la I4 qui partage Orlando entre Est et Ouest et la SR408 qui partage Nord et Sud. La I4 et ses travaux infinis sont un sujet de plaisanterie récurrent chez les habitants d’Orlando et si l’on trouve quelque chose trop long, interminable, on le compare souvent aux travaux sur la I4 (qui génèrent des embouteillages récurrents).

    Proche de Downtown se situe le quartier de Thornton Park, les maisons y sont anciennes, en bois et présentent du cachet. C’est un quartier “qui monte”. Beaucoup de professions libérales, avocats principalement, y ont établi leurs bureaux.

    Au nord-est d’Orlando se situe la ville de Winter Park, une des plus haut de gamme, très jolie vieille ville pavée. Certaines des maisons les plus chères de l’agglomération s’y trouvent (jusqu’à 50 millions de $). À proximité Lake Mary présente aussi un réel attrait, mais est aussi assez cher.

    Plus au Nord, Sanford est clairement moins aisée et il y a par endroit des quartiers peu favorisés, mais d’autres quartiers sont à creuser pour l’investissement.

    College Park est un quartier agréable, très près de Downtown, mais les quartiers qui suivent Pine Hill et le nord de Métro West sont les plus pauvres d’Orlando (revenu moyen $28,000, 30% de la population en dessous du seuil de pauvreté).

    Mais quand on s’éloigne encore à l’Ouest, paradoxalement, on atteint des quartiers riches, voire très riches comme Winter Garden ou plus encore Windermere, l’une des parties les plus aisées du Grand Orlando (où vivent les “stars”, dont plusieurs joueurs des Magics). Le quartier de Doctor Phillips (qui n’était pas médecin, mais qui est à l’origine des premiers jus d’Orange pasteurisés) est aussi à citer, car assez haut de gamme et, sans que j’explique vraiment pourquoi, le quartier où il y a le plus de Français.

    La partie sud comporte les parcs d’attractions Disney, Universal, Seaworld et donc tous les hôtels (150 000 chambres dans un rayon de 5 miles autour de Disney) et les logements pour touristes en short-term. La ville de Kissimmee est clairement la plus concernée.

    Une petite ville vaut le détour, Celebration. Elle a été dessinée par Disney, il ne s’agit pas d’une zone “vacances”, mais bien des résidences principales, la patte Disney reste très visible. Les biens immobiliers y sont assez chers.

    Un autre quartier du Sud intéressant est Hunters Creek. Les prix de l’immobilier y sont raisonnables et la proximité de l’aéroport et de la future gare de train rapide Orlando-Miami est un attrait non négligeable. Les prix montent déjà…

    Il nous sera difficile d’être totalement impartiaux dans la mesure où c’est la partie que nous vivons depuis 2010.

    Le quartier de Lake Nona a longtemps été présenté comme le quartier ayant le plus fort potentiel de développement. Même si cela a été plus lent que prévu, il est vrai que ce quartier se développe très fort. Au centre de Lake Nona se trouve un immense complexe hospitalier connu dans tous les États-Unis avec un hôpital pour enfants de Nemours, réputé entre autres en cancérologie, un hôpital pour les vétérans de l’armée, des centres de recherches, des universités médicales… Autour de ces hôpitaux se sont développées des zones résidentielles dans toutes les gammes : de l’appartement avec une seule chambre jusqu’à des maisons à plus de 2 millions de $ et aussi des services, des restaurants, des loisirs (golf, centre de tennis international : USTA avec plus de 100 courts..)

    Au nord de Lake Nona, la pointe extrême Est d’Orlando est occupée par le quartier d’Avalon Park / Waterford Lakes. Ce quartier a été conçu comme un village européen (c’est le plan du promoteur) avec un centre ville avec des commerces et des appartements au-dessus, beaucoup de surface d’eau (étangs, lacs). Il comprend des écoles de très haute qualité et les habitants sont des cadres moyens et des ingénieurs (proximité de Lockheed Martin, Siemens, Space X, NASA..). C’est le quartier où nous habitons depuis 10 ans et où plusieurs de nos clients ont investi. La demande locative y est très forte grâce à la qualité des écoles entre autre.

    Il y aurait encore d’autres quartiers / villes à citer :

    • Oviedo : bonne réputation, UCF y est situé avec ses 72 000 étudiants
    • Baldwin Park : quartier un peu huppé proche de Downtown et Winter Park, surcoté à notre avis
    • Hourglass DistrictMilk District : proches de Downtown aussi, l’immobilier y est ancien et en pleine rénovation. Ces deux quartiers sont “à la mode”. Le mot “gentrification” y prend tout son sens.

    On ne peut bien entendu pas tous les citer. Si nous en avons oublié certains que vous considérez importants ou pour lesquels vous voulez plus d’informations, n’hésitez pas à revenir vers nous, on les ajoutera dans cet article qui se veut exhaustif.

    Les différents types de biens.

    Orlando, comme partout ailleurs en Floride, vous pouvez investir dans différents types de biens :

    • Des appartements (appelés “condo”)
    • Des maisons mitoyennes ou maisons de ville (Townhome)
    • Des maisons individuelles (Single Family Home).

    Nous avons écrit cet article complet sur les plus et les moins de chaque type de bien.

    En résumé, à notre avis, la ville d’Orlando n’est pas réellement un marché de condos. C’est une ville “à plat”, et non une ville “verticale” comme Miami ou New York. Il y a quand même des condos sur le marché mais attention aux frais de Condo Association, ainsi qu’à la santé financière de cette association avant d’investir.

    Les maisons individuelles sont à réserver, à notre avis, à la location saisonnière (avec piscine, près des parcs) ou à la résidence principale si vous venez vivre à Orlando.

    Il vous sera facile de visiter des biens car tous les agents immobiliers mettent les biens en communs dans un fichier appelé MLS. Objectif USA, en tant qu’agence membre de Orlando Realtor et du MLS de Floride, a bien entendu accès à ce fichier.

    Notre type de bien préféré pour l’investissement locatif est la maison mitoyenne (townhome) avec 2 ou 3 chambres et 2 salles de bain, car elle a plusieurs avantages :

    • Moins d’entretien que la single family home car une partie est comprise dans les charges communes (espace vert, entretien toit et murs extérieurs…)
    • Moins cher que la signe family home mais loyer proche
    • Forte demande locative pour ces type de biens en 2 ou 3 chambres
    • Une terrasse qui permet au locataire de faire sortir les enfants (et le chien) et installer l’indispensable barbecue
    • Généralement accès à une piscine dans le lotissement.

    C’est donc un bien “sans soucis” et demandé à la location, idéal pour investir dans l’immobilier de façon sereine.

    Maison individuelle, appartement, immeuble, maison mitoyenne ? Il n’y a pas de bon ou de mauvais type de propriété mais il y en a qui sont mieux adaptés à votre projet. 

    La location classique se fait sur des baux de 1 an généralement. La durée moyenne pendant laquelle les locataires restent dans un bien (3 chambres) est de 3 ans. Une townhome de trois chambres, en bon état, dans un quartier correct, se loue entre $1,400 et $1,800.
    Il est primordial de valider la qualité des écoles à proximité des biens car c’est, selon notre expérience, l’un des critères primordiaux de choix de la part des futures locataires

    La location saisonnière est-elle pratiquée à la semaine et même parfois à la nuitée. Attention, ce type de location est réglementé et ne peut pas se pratiquer partout, sous peine d’amendes dissuasives. Autour des parcs, la majorité des maisons est réservée à cet usage.

    Selon notre expérience, le choix de la location saisonnière est surtout intéressant si vous souhaitez habiter le bien une partie de l’année et donc éviter l’hôtel et conserver des affaires personnelles en Floride (2 mois par an par exemple). Les loyers perçus le reste de l’année vont vous permettre de couvrir les frais mais pas forcément d’atteindre une vraie rentabilité.

    Si c’est une bonne rentabilité que vous recherchez, c’est plutôt vers la location classique qu’il faut vous tourner, à notre avis.

    Comme c’est l’une des questions que l’on nous pose le plus souvent, nous avons réalisé la vidéo ci-dessous pour expliquer ce que signifie rentabilité pour nous, afin de ne pas comparer des tomates avec des pommes.

    La gestion des biens locatifs.

    Locatif classique ou location saisonnière

    La rentabilité d’un investissement locatif à Orlando

    Rentabilité d’un investissement locatif – Orlando – Floride – États-Unis

    En résumé, la rentabilité brute des biens se situe entre 9% et 11% et nette entre 5% et 7%. Il y a de multiples critères qui l’impacteront, les premiers étant, bien entendu, le prix d’achat et les loyers perçus. En général, les biens immobiliers se vendent entre 10 et 12 ans de loyers ($1,600 X 12 X 12 = $230,400) contre un prix de vente de parfois 30 à 40 années de loyers à Paris.

    La bonne gestion de votre bien par le property manager aura un impact sur la rentabilité de votre bien. Assurez-vous :

    • Qu’il n’habite pas trop loin du bien pour les visites et les interventions
    • Qu’il intervienne les soirs et les weekends, on sait que c’est à ce moment que les locataires se manifestent
    • Qu’il a toutes ses licences et assurances (à vérifier sur ce site : My Florida License)
    • Que vous aurez accès aux infos en temps réel via un accès en ligne.

    Les coûts habituels de la gestion sont :

    • 8 à 10% des loyers mensuels
    • ½ mois à un mois de loyer pour un nouveau bail
    • $250 à $500 en cas de renouvellement de bail.
    • Des frais lors des interventions.

    S’il est bien situé et “au prix”, votre bien devrait se louer en moins d’un mois. Nous assurons la gestion locative des biens de nos clients lorsqu’ils se trouvent dans un rayon de 30 minutes autour de nos bureaux (au-delà, notre efficacité serait trop réduite pour accepter de les gérer).

    Que se passe-t-il en cas d’impayés ?

    Le processus d’éviction d’un locataire dure un mois et coûte environ $1,000, donc pas besoin d’assurance “impayés”. Généralement, on n’a pas besoin d’en arriver là car le locataire part de lui-même avant l’éviction pour éviter qu’une éviction ne dégrade son credit score et qu’il ne puisse que très difficilement se reloger.

    Emprunter pour acheter

    Si vous souhaitez emprunter pour réaliser cet investissement, 2 solutions s’offrent à vous :

    • Une banque en France. Ce sera votre banque ou un partenaire spécialisé. L’avantage est généralement le taux plus bas qu’aux USA et le montant d’apport demandé plus faible. L’inconvénient c’est qu’il vous faudra généralement donner une garantie (hypothèque ou gage) sur un bien en France car la banque ne pourra pas prendre de garantie aux États-Unis
    • Une banque aux USA : pas de problème de garantie ici puisque la banque aura un mortgage (hypothèque) sur le bien financé mais on vous demander certainelent 35 à 40% d’apport et les taux sont plus élevés.

    Dans les 2 cas, Objectif USA a noué des partenariats pour vous trouver des solutions.

    En France, vous n’investiriez pas n’importe où ? En Floride, c’est pareil, il faut s’informer et s’assurer de la qualité de la localisation de votre investissement.

    2 : Investir à Orlando : la vidéo

    Le 24 Février 2021, nous avons participé au premier salon “Acheter ou Louer aux USA” de French Morning. Nous étions accompagné de Jean Philippe Saurat, expert comptable, CPA et de Severine Gualandi, spécialiste du crédit aux investisseurs étrangers. Il en est ressorti une vidéo remplie d’informations de qualité.

    3 : Conclusion sur l’investissement immobilier à Orlando

    Investir dans une maison de ville, une maison individuelle, un appartement à Orlando n’est pas une opération spéculative, c’est une décision rationnelle basée sur la solidité d’une économie et un marché sain.

    Nous ne sommes pas les seuls à penser qu’Orlando est la meilleure ville des Etats Unis où investir dans l’immobilier : encore en 2021 de nombreux sites spécialisés l’ont encore classée première !

    Pour réaliser cet investissement, nous vous conseillons d’être accompagné par une agence immobilière sérieuse, titulaire de toutes les licences et assurance et ayant vos intérêts à coeur.

    D’un point de vue pratique, vous pouvez commencer à consulter les biens en vente grâce à notre outil de recherche intégré à ce site :
    – Rechercher une maison à vendre à Orlando
    – Rechercher un appartement à vendre à Orlando

    👉 Label

    Objectif USA, notre but est que votre investissement se fasse de façon souple et que vous deveniez un propriétaire parfaitement informé, d’un bien qui correspondent à vos besoins dans un quartier porteur. Notre équipe se tient à votre disposition pour répondre à vos questions, vous donner toutes les informations nécessaires, organiser votre venue, vous accompagner dans les étapes de ce projet.

    Quand on est malade, on va voir un médecin. Quand on a un projet d’investissement immobilier en Floride, on s’adresse à un professionnel local expérimenté, diplômé et assuré.

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    Parce qu'un client informé est un client satisfait, nous sommes là pour vous accompagner dans vos projets immobiliers en Floride.

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