Vous envisagez d’investir dans l’immobilier à Orlando ?
Dans cet article, nous allons nous focaliser sur l’investissement immobilier à Orlando en Floride, ville que nous recommandons comme le fait régulièrement la presse spécialisée Américaine.
Vous avez pris la décision d’investir dans l’immobilier aux États-Unis ou vous n’en êtes, peut-être, qu’au stade des premières recherches. Très vite va se poser la question de la ville où réaliser cet investissement locatif.
Attention, ce choix aura de lourdes conséquences sur la rentabilité de votre investissement et sur les conditions de revente future du bien.
1 : Pourquoi Orlando ?
Investir dans l’immobilier à Orlando est une excellente décision pour plusieurs raisons :
(cf. Notre article sur la santé économique et l’histoire d’Orlando et notre revue de presse américaine sur l’immobilier à Orlando en 2021)
Les différents types de biens.
A Orlando, comme partout ailleurs en Floride, vous pouvez investir dans différents types de biens :
Nous avons écrit cet article complet sur les plus et les moins de chaque type de bien.
En résumé, à notre avis, la ville d’Orlando n’est pas réellement un marché de condos. C’est une ville “à plat”, et non une ville “verticale” comme Miami ou New York. Il y a quand même des condos sur le marché mais attention aux frais de Condo Association, ainsi qu’à la santé financière de cette association avant d’investir.
Les maisons individuelles sont à réserver, à notre avis, à la location saisonnière (avec piscine, près des parcs) ou à la résidence principale si vous venez vivre à Orlando.
Il vous sera facile de visiter des biens car tous les agents immobiliers mettent les biens en communs dans un fichier appelé MLS. Objectif USA, en tant qu’agence membre de Orlando Realtor et du MLS de Floride, a bien entendu accès à ce fichier.
Notre type de bien préféré pour l’investissement locatif est la maison mitoyenne (townhome) avec 2 ou 3 chambres et 2 salles de bain, car elle a plusieurs avantages :
C’est donc un bien “sans soucis” et demandé à la location, idéal pour investir dans l’immobilier de façon sereine.
La gestion des biens locatifs.
La bonne gestion de votre bien par le property manager aura un impact sur la rentabilité de votre bien. Assurez-vous :
- Qu’il n’habite pas trop loin du bien pour les visites et les interventions
- Qu’il intervienne les soirs et les weekends, on sait que c’est à ce moment que les locataires se manifestent
- Qu’il a toutes ses licences et assurances (à vérifier sur ce site : My Florida License)
- Que vous aurez accès aux infos en temps réel via un accès en ligne.
Les coûts habituels de la gestion sont :
- 8 à 10% des loyers mensuels
- ½ mois à un mois de loyer pour un nouveau bail
- $250 à $500 en cas de renouvellement de bail.
- Des frais lors des interventions.
S’il est bien situé et “au prix”, votre bien devrait se louer en moins d’un mois. Nous assurons la gestion locative des biens de nos clients lorsqu’ils se trouvent dans un rayon de 30 minutes autour de nos bureaux (au-delà, notre efficacité serait trop réduite pour accepter de les gérer).
Locatif classique ou location saisonnière
La location classique se fait sur des baux de 1 an généralement. La durée moyenne pendant laquelle les locataires restent dans un bien (3 chambres) est de 3 ans. Une townhome de trois chambres, en bon état, dans un quartier correct, se loue entre $1,400 et $1,800.
Il est primordial de valider la qualité des écoles à proximité des biens car c’est, selon notre expérience, l’un des critères primordiaux de choix de la part des futures locataires
La location saisonnière est-elle pratiquée à la semaine et même parfois à la nuitée. Attention, ce type de location est réglementé et ne peut pas se pratiquer partout, sous peine d’amendes dissuasives. Autour des parcs, la majorité des maisons est réservée à cet usage.
Selon notre expérience, le choix de la location saisonnière est surtout intéressant si vous souhaitez habiter le bien une partie de l’année et donc éviter l’hôtel et conserver des affaires personnelles en Floride (2 mois par an par exemple). Les loyers perçus le reste de l’année vont vous permettre de couvrir les frais mais pas forcément d’atteindre une vraie rentabilité.
Si c’est une bonne rentabilité que vous recherchez, c’est plutôt vers la location classique qu’il faut vous tourner, à notre avis.
Comme c’est l’une des questions que l’on nous pose le plus souvent, nous avons réalisé la vidéo ci-dessous pour expliquer ce que signifie rentabilité pour nous, afin de ne pas comparer des tomates avec des pommes.
La rentabilité d’un investissement locatif à Orlando
En résumé, la rentabilité brute des biens se situe entre 9% et 11% et nette entre 5% et 7%. Il y a de multiples critères qui l’impacteront, les premiers étant, bien entendu, le prix d’achat et les loyers perçus. En général, les biens immobiliers se vendent entre 10 et 12 ans de loyers ($1,600 X 12 X 12 = $230,400) contre un prix de vente de parfois 30 à 40 années de loyers à Paris.
Que se passe-t-il en cas d’impayés ?
Le processus d’éviction d’un locataire dure un mois et coûte environ $1,000, donc pas besoin d’assurance “impayés”. Généralement, on n’a pas besoin d’en arriver là car le locataire part de lui-même avant l’éviction pour éviter qu’une éviction ne dégrade son credit score et qu’il ne puisse que très difficilement se reloger.
Emprunter pour acheter
Si vous souhaitez emprunter pour réaliser cet investissement, 2 solutions s’offrent à vous :
- Une banque en France. Ce sera votre banque ou un partenaire spécialisé. L’avantage est généralement le taux plus bas qu’aux USA et le montant d’apport demandé plus faible. L’inconvénient c’est qu’il vous faudra généralement donner une garantie (hypothèque ou gage) sur un bien en France car la banque ne pourra pas prendre de garantie aux États-Unis
- Une banque aux USA : pas de problème de garantie ici puisque la banque aura un mortgage (hypothèque) sur le bien financé mais on vous demander certainelent 35 à 40% d’apport et les taux sont plus élevés.
Dans les 2 cas, Objectif USA a noué des partenariats pour vous trouver des solutions.
2 : Investir à Orlando : la vidéo
Le 24 Février 2021, nous avons participé au premier salon “Acheter ou Louer aux USA” de French Morning. Nous étions accompagné de Jean Philippe Saurat, expert comptable, CPA et de Severine Gualandi, spécialiste du crédit aux investisseurs étrangers. Il en est ressorti une vidéo remplie d’informations de qualité.
3 : Conclusion sur l’investissement immobilier à Orlando
Investir dans une maison de ville, une maison individuelle, un appartement à Orlando n’est pas une opération spéculative, c’est une décision rationnelle basée sur la solidité d’une économie et un marché sain.
Nous ne sommes pas les seuls à penser qu’Orlando est la meilleure ville des Etats Unis où investir dans l’immobilier : encore en 2021 de nombreux sites spécialisés l’ont encore classée première !
Pour réaliser cet investissement, nous vous conseillons d’être accompagné par une agence immobilière sérieuse, titulaire de toutes les licences et assurance et ayant vos intérêts à coeur.
D’un point de vue pratique, vous pouvez commencer à consulter les biens en vente grâce à notre outil de recherche intégré à ce site :
– Rechercher une maison à vendre à Orlando
– Rechercher un appartement à vendre à Orlando
A Objectif USA, notre but est que votre investissement se fasse de façon souple et que vous deveniez un propriétaire parfaitement informé, d’un bien qui correspondent à vos besoins dans un quartier porteur. Notre équipe se tient à votre disposition pour répondre à vos questions, vous donner toutes les informations nécessaires, organiser votre venue, vous accompagner dans les étapes de ce projet.
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