Immobilier Floride : nos 10 conseils pour investir

Immobilier en Floride : une maison à Orlando

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier en Floride ? Que ce soit à Miami, Orlando ou Tampa, que ce soit à titre de résidence secondaire ou d’investissement locatif, les critères à prendre en compte, les informations à obtenir et les risques à éviter ne sont pas les même que pour un achat immobiler en France. Issus de 10 ans de pratique du marché immobilier Floridien, voici nos dix conseils principaux pour réussir cet investissement.

Sommaire de l’article (temps de lecture 15 minutes) :

  1. Bien choisir la ville, le quartier où investir en Floride.
  2. Choisir le type de bien immobilier : maison individuelle, immeuble, appartement, maison mitoyenne.
  3. Se faire aider, passer par un agent immobilier
  4. Connaître les règles de la copropriété et sa santé financière
  5. Faire procéder à une home inspection.
  6. Se faire confirmer tous les frais et le type de titre de propriété
  7. Quel taux de rentabilité puis-je espérer de mon investissement immobilier en Floride ?
  8. Confier son bien immobilier à un bon « property manager »
  9. Bien assurer votre investissement en Floride
  10. Faire réaliser sa déclaration d’impôts par un comptable.

#1 : Bien choisir la ville, le quartier où investir en Floride.

Dans quelle ville de Floride faut-il investir ?

La Floride, c’est grand ! Du nord au sud, c’est 721 km et la Floride est le 3ème état le plus peuplé des États-Unis. Économiquement, certaines villes vivent du tourisme, d’autres de l’agriculture, enfin certaines de l’industrie de l’armement. La dynamique économique en termes de création d’emploi, de mouvement démographique (gain ou perte d’habitants) sont des données à connaître impérativement avant de faire un achat immobilier. Pour avoir des informations sur ce sujet, on vous conseille de consulter principalement ce site :  City Data Statistiques Démographiques. Il regroupera toutes les données démographiques, économiques, immobilières relatives à chaque ville qui vous intéresse. Selon votre but : vacances, investissement locatif, future résidence principale, le choix de la ville sera important et le marché différent.

Miami est très agréable avec son climat subtropical et son ambiance quasi caribéenne, mais c’est une des villes les plus chères de Floride, une mégapole en fait. C’est le royaume de l’immobilier de luxe, voire d’hyper luxe (et Miami Beach encore plus). La ville de Miami est aussi une ville très étendue avec de fortes disparités : elle comporte des quartiers extrêmement riches et chers, mais aussi des zones très pauvres. De plus, actuellement, Miami est en plein changement : il y a le Miami d’aujourd’hui (voire d’hier) et le Miami de demain et, avant d’investir, mieux vaut connaître les transformations en cours. L’application Crane Watch (crane = grue) recense 210 grues de construction installées en ce moment à Miami.

Tampa est un marché beaucoup plus abordable, mais l’économie semble avoir plus de peine à redémarrer après la crise financière de 2008 que dans d’autres villes. Le quartier South Tampa nous paraît les plus intéressant avec pas mal de dynamisme en ce moment, plus précisément Hyde Park mais attention, la ville a des zones inondables et le coût de l’assurance peut obérer la rentabilité d’un investissement locatif.

Orlando est une ville middle-gamme avec beaucoup d’employés des parcs d’attractions, mais aussi des cadres et ingénieurs dans l’armement. Orlando est régulièrement classée comme la meilleure ville pour l’investissement locatif aux USA par les revues économiques américaines comme Forbes ou Business Insider : (Article de Forbes sur le meilleur marché pour investir dans l’immobilier en 2019). D’autres villes de Floride comme Naples, Sarasota, Jacksonville seraient à citer. Chaque marché immobilier a des plus et des moins. En 2018, la revue Investir nous a interviewé sur le sujet du choix de la ville pour investir aux Etats Unis et nous avions là aussi conseillé Orlando : L’article sur l’investissement locatif aux USA dans la revue Investir

Immobilier Floride : Orlando

Dans les critères de choix, pour le locatif, on préconise aussi de vérifier le rapport loyer / prix de vente des biens. Pour cela, notre base de données professionnelle Realtor® donne toutes les informations actualisée sur l’état du marché. Nous pourrons donc vous montrer les biens  immobiliers à louer dans le même quartier et avec la même surface, que ce soit à Miami, Orlando, Tampa…. pour que vous ayez une vue précise sur le potentiel locatif d’un bien précis.

Vous avez choisi la ville de Floride ou vous souahitez investir ? Il faudra aussi choisir un quartier en adéquation avec vos projets. Pour cela, une recherche internet « best neighborhood to live in MiamiOrlando…. Tampa » vous mènera généralement à des articles bien étayés (exemple pour Tampa : Meilleurs quartiers de Tampa, Floride) . Si vous souhaitez avoir des données démographiques sur un quartier, il faudra procéder avec le code postal (Zip code) sur le site Factfinder, données démographiques par ZIPCODE . Vous aurez là aussi toute l’information disponible.
Le revenu moyen des ménages aux alentours de $45,000 ? C’est proche de la moyenne de Floride, vers $80,000 et vous êtes dans un quartier plutôt aisé, en dessous de $30,000…. peut-être pas le meilleur choix pour investir à notre avis.

Concernant les quartiers, un critère primordial sera la qualité des écoles. En effet, les écoles sont classées de A à F par le département d’éducation de Floride et les parents vont déménager en fonction de cela. C’est ce qui fait l’attrait du quartier Avalon Park où nous vivons à Orlando par exemple. Le classement officiel (le seul valable) est disponible au format Excel ici : Fichier Excel des notes des écoles de Floride.

Vous pouvez dores et déjà procéder à de multiples recherches de maisons et appartements à vendre à partir de chez vous via notre site en cliquant sur Rechercher un bien dans le menu plus haut ou via les multiples sites internet d’annonces immobilières existants que nous présentons dans notre article suivant : RECHERCHER UN BIEN IMMOBILIER EN FLORIDE : LES MEILLEURS SITES INTERNET OU APPLICATIONS MOBILES

En tout état de cause, nous vous invitons à venir voir sur place. Nous accompagnons systématiquement nos clients lors de visites et nous aidons souvent des investisseurs immobilier à élaborer un « tour de Floride » dans le but de découvrir les différents marchés immobiliers avant de faire un choix. Nous faisons en sorte que votre expérience soit la meilleure possible.

En France, vous n’investiriez pas n’importe où ? En Floride, c’est pareil, il faut s’informer et s’assurer de la qualité de la localisation de votre investissement.

#2 : Choisir le type de bien immobilier : maison individuelle, immeuble, appartement, maison mitoyenne.

Quel type de bien immobilier faut privilégier selon le but de votre investissement ?

Résidence secondaire / future résidence principale.
Dans ce cas, c’est une maison ou un appartement que vous prévoyez d’utiliser, pour une période plus ou moins longue chaque année. Dans cas, la maison individuelle avec piscine, type villa, est ce qui semble recueillir le plus de suffrage. En effet, avec notre climat, ce serait dommage de ne pas profiter de sa propre piscine. L’un des critères auquel il faudra être très attentif par contre est de savoir ce que vous ferez du bien pour le reste de l’année (sauf si c’est votre résidence principale, bien sûr).

Si vous avez prévu de le louer à la semaine (type Airbnb par exemple), il faut s’assurer que le zoning le permet (plan d’urbanisme, équivalent du PLU) et que les règles du lotissement (community) le permettent aussi. Posez la question et obtenez une réponse écrite de l’agent immobilier et/ou de la société de gestion du lotissement (Homeowner Association manager).

L’avantage principal d’une maison individuelle : vous êtes chez vous, l’inconvénient : vous êtes responsable de tout comme de l’entretien du jardin par exemple et avec le climat floridien .. l’herbe pousse vite.

Locatif classique
Dans le cas d’investissement locatif classique, c’est à dire des biens loués « à l’année », la notion de coût et de facilité d’entretien sera à prendre en compte. Nous préconisons dans ce cadre les biens de type townhome, c’est-à-dire maison mitoyenne ou « maison de ville ». Elles sont demandées par les locataires, car généralement les loyers sont un peu plus bas qu’une maison individuelle, de plus vous avez quand même un petit terrain à l’arrière pour les enfants, le barbecue ou le chien… Comme le prix d’achat est généralement plus bas qu’une maison individuelle et que les loyers restent comparativement élevés, le rapport loyer/prix d’achat est intéressant. Surtout, une grosse partie de l’entretien est reporté sur la copropriété (HOA), vous n’aurez donc pas à vous en occuper et comme les tarifs sont négociés « en gros », le cout en sera minoré. Il faut analyser précisément qu’est-ce qui est compris ou non dans cet entretien afin de ne pas faire l’impasse sur quelque chose : nous sommes là pour vous aider.

Locatif saisonnier
Il s’agit de biens immobiliers qui sont loués « à la semaine » voire même « à la journée ». On se rapproche plus de l’hôtellerie en fait. Dans ce type de projet, un point primordial : s’assurer que ce type d’usage (short term rental) est autorisé dans la zone ou vous souhaitez acheter ainsi que dans le lotissement visé. En effet, les countys (subdivision géographique qui se rapprocherait du canton en France) classifient les terrains en zoning, qui décrivent ce qui est autorisé à un endroit précis. La location saisonnière est autorisée dans certaines zones touristiques de Floride comme autour des parcs d’attractions à Orlando ou sur la côte Ouest du côté de Naples. Mais attention, cet usage est interdit à beaucoup d’endroits. De plus, même si le zoning le permet, encore faut-il s’assurer que le lotissement l’autorise dans son règlement (Covenants, Conditions, and Restrictions : CC&R’s). Ne soyez pas « plus royalistes que le roi » et éviter de proposer de la location saisonnière à un endroit où ce n’est pas autorisé… les sanctions sont dissuasives.

Le nombre de chambres sera aussi un critère déterminant. A noter qu’aux USA on classe l’immobilier par nombre de chambres et non par nombre de pièces. Ainsi un T3 en France aura généralement 2 chambres alors qu’un 3 bedrooms aura bien 3 chambres. La famille typique américaine comporte 2 enfants donc les biens les plus recherchés, et donc les plus facilement loués, sont les maisons et appartements comportant 3 chambres.

Plus d’informations sur les différents types de biens dans notre autre article sur le sujet : IMMOBILIER AUX ETATS-UNIS : QUELLE RENTABILITÉ SELON LE TYPE DE BIEN ?

Maison individuelle, appartement, immeuble, maison mitoyenne ? Il n’y a pas de bon ou de mauvais type de propriété mais il y en a qui sont mieux adaptés à votre projet. 

#3 : Se faire aider, passer par un agent immobilier

Le recours aux agences immobilières est la norme aux USA : 89% des transactions passent par elles. De plus, contrairement à la France, les frais d’agence sont à la charge du vendeur, les prix de vente que vous voyez affichés sont donc « frais compris ».
Surtout, autant je comprends qu’un Américain qui connaît très bien le marché, les procédures, les risques… décide de se passer d’agent, autant pour un investisseur étranger, cela me semble risqué, mais chacun fait ses propres choix (à condition d’assumer ensuite).

Les agents immobiliers en Floride doivent avoir une licence délivrée par le Florida Real Estate Commission (FREC). Elle est délivrée après une formation initiale exigeante et un formation continue obligatoire. Il y a deux niveaux de licence :

  • Real Estate Sales Associate : c’est un agent qui doit travailler sous la responsabilité d’un broker, et il ne peut pas ouvrir sa propre agence immobilière
  • Real Estate Broker : C’est la licence “complète » qui permet d’être indépendant. Elle est délivrée après une formation beaucoup plus lourde puisqu’elle entraine beaucoup plus de responsabilités et permet, entre autre, de créer et gérer sa propre agence immobilière.

A Objectif USA Immobilier, nous sommes tous titulaires de la licence de broker, la plus exigeante et nous sommes membres de Realtor®, l’équivalent de la FNAIM en France.

Orlando Realtor

Nous vous conseillons de vérifier si la personne avec qui vous êtes en contact est bien titulaire d’une licence en Floride, vous pouvez le faire en ligne ici : Recherche de licence d’agent immobilier en Floride

Quand vous avez trouvé la licence, l’Etat de Floride vous permet même de voir si la personne en question a vu des plaintes déposées contre lui pour des faits professionnels. Cela vous permet de savoir à qui vous avez à faire (cliquer sur View License Complaint en bas à gauche).

Certains intervenants sur le marché ne sont pas agents immobiliers, ils revendent des biens qu’ils ont eux-mêmes achetés et parfois rénovés. Ce sont en fait des marchands de biens. Attention dans ce cas à plusieurs points :

  • Pas de confusion : il faut que leur statut de marchand de biens vous soit bien exposé et qu’une confusion avec une agence immobilière ne soit pas entretenue
  • Vérifiez que les travaux aient été faits par des professionnels et que les permis nécessaires aient bien été obtenus.
  • Comparez le prix du bien que vous achetez avec les biens autour. N’oubliez pas que le marchand de biens n’est pas payé en commission, mais sur la plus-value. Encore faut-il que cette plus-value existe et soit répercutable le jour où vous revendrez.

L’un des avantages de passer par un agent immobilier est qu’il a accès au MLS (Multi Listing System), c’est-à-dire la base globale et partagée entre tous les agents immobiliers. En passant par un agent immobilier, vous avez donc accès à des milliers de maisons et appartements à la vente ! Mais l’intérêt de l’accès au MLS ne s’arrête pas là. Le système est une base de données gigantesque qui garde l’historique de toutes les transactions. Grâce à cet accès, votre agent pourra vous faire une étude comparative, appelée CMA (Comparative Market Analysis) qui vous sera précieuse au moment de vous décider pour l’achat d’un bien ou d’émettre une offre à un prix donnée. Grâce à ce fichier, l’agent immobilier pourra aussi vous montrer quels sont les loyers des maisons ou appartements du même type dans un rayon de 0.25 miles par exemple. Type de questions utiles dont le MLS donnera la réponse :

  • Prix / square feet des biens immobiliers du même type vendus dans les 6 mois autour du bien visé
  • Nombre d’appartements avec le même nombre de pièces à la vente actuellement et leur prix de vente
  • Loyers demandés actuellement pour tel type de biens dans le même secteur
  • Durée moyenne sur le marché avant de se vendre…..

Le tout avec des détails hyper précis. Grâce à ces informations, vous pourrez faire un achat immobilier très réfléchi.

L’agent immobilier doit être un professionnel expérimenté (voir les commentaires en ligne sur son site) et assuré en responsabilité civile (liability insurance) et vis-à-vis de possibles erreurs (Errors & omissions). Assurez-vous bien qu’il est titulaire de toutes ces licences en Floride et assurances.

Quand on est malade, on va voir un médecin. Quand on a un projet d’investissement immobilier en Floride, on s’adresse à un professionnel local expérimenté, diplômé et assuré.

Pour passer à l’étape suivante et obtenir plus d’informations, cliquez ci-dessous, nous vous recontactons dans les 48 heures.
CONTACT

#4 : Connaître les règles de la copropriété et sa santé financière

Il y a peu de biens en Floride qui ne soit pas soit dans une Home Owner Association (maison) soit dans une Condo Association (appartement).

Il est donc important d’en connaître les règles de fonctionnement. Certains sites internet recensent d’ailleurs les règles les plus bêtes de HOA… En tout état de cause, il faut les connaître, car il y a souvent des restrictions sur la mise en location comme la durée minimum des baux par exemple. Dans mon propre lotissement, il est interdit de mettre en location une maison pour moins de 7 mois. Il y a aussi des lotissements où le locataire doit être approuvé par la copropriété : ça peut prendre du temps et ça a un cout, car ils ne font pas cela gratuitement. Il y a même des lotissement ou il est totalement interdit de louer… Cela affecte donc la « louabilité » de la maison ou de l’appartement.

En matière de santé financière, n’achetez surtout jamais un condo (appartement) sans avoir obtenu et vérifié le dernier bilan comptable de la copropriété (latest yearly financial report). En effet, quand vous achetez un condo, la condo association est propriétaire des murs de votre appartement, si elle va mal, votre bien risque de ne plus être entretenu et donc sa valeur se dégrader fortement. D’un point de vue général, nous incitons à la plus grande prudence sur l’achat des condos, la loi prévoit d’ailleurs une période de 3 jours  lors d’un achat de condo pendant lesquels vous devez avoir accès à ces documents et pendant laquelle vous pouvez tout annuler, vous devez donc signer un Condo Rider.

Les règles de copropriété exposent ce que vous pouvez faire et ne pas faire dans votre bien : à lire attentivement !

HOA et Condo

#5 : Faire procéder à une home inspection.

Réaliser un achat immobilier en Floride sans faire procéder à une inspection par un professionnel certifié est très risqué.

Vous avez l’habitude des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’un achat en France ? En Floride, rien n’est obligatoire, mais, à notre avis, c’est très fortement recommandé. Vous pouvez demander à ce qu’une inspection du bien soit réalisée par un professionnel assermenté et que selon le résultat de cette inspection, vous puissiez vous retirer si les résultats ne vous conviennent pas. Faites vous bien indiquer dans le contrat d’offre d’achat quelle est la clause qui vous confère cette garantie. En général, le délai pour faire procéder à cette inspection est de 10 à 15 jours, ce qui est largement suffisant. Si on vous dit que le vendeur ne veut pas d’inspection : fuyez !

Nous avons aussi écrit un article complet sur ce sujet ici : ACHETER UNE MAISON EN FLORIDE : L’INSPECTION

La Home Inspection, ce n’est pas une option, c’est indispensable !

#6 : Se faire confirmer tous les frais et le type de titre de propriété

Dans le cadre d’un achat immobilier en Floride, avant de procéder au paiement final, on vous remettra un document qui reprendra tous les frais à la charge de l’acheteur et ceux à la charge du vendeur. C’est le closing statement. Dans le cadre d’une acquisition comptant, quasiment tous ces frais sont à la charge du vendeur (à l’inverse, ils seront donc à votre charge le jour où vous revendrez). L’agent immobilier doit pouvoir vous donner une estimation assez proche des frais que vous aurez à payer. En tout état de cause, les frais suivants, les plus importants, sont à la charge du vendeur :

  • Commission des agents immobiliers, même s’il y en a généralement deux, un qui représente l’acheteur et un qui représente le vendeur, tous deux sont payés par le vendeur
  • Frais de transfert titre de propriété (deed stamps)
  • Frais d’assurance du titre de propriété (title insurance)

D’autres frais de dossiers ainsi que les prorata sur la taxe foncière (property tax) et les charges de copropriétés seront par contre à votre charge, mais cela représentera généralement moins de 20% des frais totaux liés à la vente.

Deux précisions très importantes à ce stade :

  • Il existe plusieurs types de titre de propriété. Ce que vous voulez en tant qu’acheteur c’est un General Warranty Deed, celui qui vous couvrira le plus. En effet, certains types de titres de propriété (comme le Quit Claim Deed) ne garantissent presque rien et ne garantissent pas, entre autres, que toutes les dettes liées au bien ont été payées !
  • Vous allez recevoir une Title Insurance. C’est une police d’assurance qui couvre d’éventuels défauts sur le titre de propriété qui n’auraient pas été décelables lors de la vente (dettes non encore inscrites par exemple dans le cadre de travaux). Vérifiez que cette police d’assurance n’a pas d’exclusions trop larges.

Bien entendu, si vous êtes accompagnés par un agent de Objectif USA Immobilier, ces vérifications sont faites et vous y êtes associés.

Assurez vous que le titre de propriété prévu est bien un General Warranty Deed et faites vous préciser tous les frais à votre charge dès la négociation. 

Pour passer à l’étape suivante et obtenir plus d’informations, cliquez ci-dessous, nous vous recontactons dans les 48 heures.
CONTACT

#7 : Quel taux de rentabilité puis-je espérer de mon investissement immobilier en Floride ?

Le taux de rentabilité nette que nous constatons le plus généralement est de l’odre de 5% à 7%, parfois un peu plus. Il n’existe pas de réponse absolue à cette question, car tout dépend ce que l’on prend en compte. Est-ce qu’on parle d’un taux avant impôt ou après impôt ? Une période de vacance entre deux locataires est-elle prise en compte (15 jours de vacances = 0.25% de rentabilité en moins en moyenne) ? Est-ce que le bien nécessitera de l’entretien, des réparations….

Pour vos calculs, je vous recommande de les faire avec cette calculatrice (en attendant que j’ai finis le développement de la nôtre pour notre site) : Lien vers la calculatrice de rentabilité locative. Nous avons d’ailleurs mis en ligne une vidéo montrant comment utiliser cette calculatrice.

Un taux de rendement locatif ne veut rien dire si vous ne savez pas ce qui a été pris en compte lors de son calcul, faites votre propre calcul. 

#8 : Confier son bien immobilier en Floride à un bon « property manager »

Si vous n’habitez pas sur place, vous devrez confier votre bien à une agence de gestion locative, un property manager. Pour le moment, nous avons fait le choix de sous-traiter ce point avec des interlocuteurs externes que nous sélectionnons avec prudence. Il faut savoir que le property manager est toujours entre le marteau et l’enclume : généralement, si le locataire le contacte, c’est qu’il y a un problème et donc qu’il est mécontent et ce problème va générer des frais pour le propriétaire qui donc sera mécontent… Leur métier est souvent un métier d’équilibriste.

Un bon property manager, pour nous, est un property manager qui

  • répondra vite aux clients (locataires et propriétaires),
  • saura faire la part des choses et ne donnera pas toujours raison à l’une ou l’autre des parties
  • publiera les biens le plus largement possible, sur tous les sites internet lorsqu’ils seront vacants,
  • n’habitera pas trop loin des biens de façon à les faire visiter vite
  • ne surchargera pas le propriétaire vis-à-vis des travaux nécessaires (voir n’en inventera pas),
  • aura une tarification claire qui indique clairement les services de gestion inclus
  • aura une excellente communication avec les propriétaires et donnera un accès en ligne à un outil de suivi clair et précis de la gestion
Gestion locative Floride - property management

Les tarifs que l’on constate généralement sont entre 7.9% et 10% des loyers avec ½ mois de frais lors de la signature d’un bail.
Comme nos clients sont loin, nous nous chargeons souvent de faire l’interface entre le client et le property manager, surtout s’il y a un problème de langue.
L’article ci contre liste tous les points à prendre en compte pour sélectionner un property manager : Les questions à poser avant de confier son bien à un property manager.

Le property manager est l’une des composante importante d’un investissement réussi.

#9 : Bien assurer votre investissement en Floride

Les assurances habitations ne sont pas obligatoires en Floride mais elle sont, à notre avis indispensables. Le locataire, lui s’assurera uniquement pour ce qui est à l’intérieur du bien et les dégâts qu’il causerait, mais en aucun cas contre les dégâts provoqués par un orage ou… un cyclone. Dans certaines zones, considérées comme inondables (attention à certains quartiers de Tampa par exemple), avoir un devis d’assurance avant d’acheter nous paraît indispensable, car cela peut être onéreux de s’assurer. Bien entendu, il faut bien lire ces devis et s’assurer de ce qui est compris ou non (s’assurer que les inondations – flood- sont bien couvertes par exemple).

Soyez sûr d’être assuré comme il faut sinon un sinistre peut vous coûter très cher.

#10 : Faire réaliser sa déclaration d’impôts par un comptable.

La déclaration d’impôt n’est pas nécessairement compliquée, mais, au moins la 1ère année, nous conseillons d’avoir recours à un comptable pour la faire. En général, par le jeu des déductions et de l’amortissement, l’impôt à payer est faible d’autant qu’on ne paye que l’impôt fédéral (Washington) puis que l’Etat de Floride est un état ou l’income tax (impôt sur le revenu) est nul ! Par contre, n’oubliez pas, chaque année, de payer votre property tax, équivalent de la taxe foncière, au county dont votre bien dépend.

Aux USA, mieux vaut être en règle avec les impôts. Là aussi, ayez recours à un professionnel.

Investissement immobilier aux USA

Immobilier Floride : Notre conseil ultime !

Contactez Objectif USA Immobilier et soyez accompagné par des agents immobiliers compétents et expérimentés, spécialisés dans l’accompagnement d’investisseurs immobilier Francophones en Floride. Notre but : que vous vous appropriez votre investissement, que vous compreniez chaque étape de celui-ci.

Notre devise : “Parce qu’un client informé est un client satisfait, nous vous accompagnons dans vos projets immobiliers en Floride.”

Nos 10 conseils pour investir dans l’immobilier en Floride en video.

Le 30 avril 2020, nous avons réalisé un webinaire sur ce thème. La présentation dure environ 40 minutes et nous répondons ensuite aux questions des personnes qui y assistaient ce jour là pendant 30 minutes. Nous abordons les 10 questions ci dessus mais beaucoup d’autres points aussi. Son visionnage est un excellent complément à la lecture de l’article.

Pour passer à l’étape suivante et obtenir plus d’informations, cliquez ci-dessous, nous vous recontactons dans les 48 heures.
CONTACT

2 réflexions sur “Immobilier Floride : nos 10 conseils pour investir”

  1. C’est le deuxième article que je dévore sur votre site après le guide sur l’investissement aux USA.
    La Floride était de toute façon mon choix 1er car j’y suis déjà venu 4 fois, tant pour des colloques pro au Convention Center d’Orlando que pour les vacances.
    A la lecture de cet article, je ne vois pas votre avis sur “condo ou single family home ou towhome”. Avez vous un avis sur le sujet ?
    Merci d’avance.
    Gael

    1. Bonjour,
      Nous avons écrit un article complet sur le sujet ou nous décrivons les différences et donnons notre avis : lien vers l’article.
      En résumé, il n’y a pas de réponse unique. Dans certaines villes, les condos sont porteurs, dans d’autres, c’est plus les maisons. Orlando, par exemple, n’est pas une ville très porteuse pour les condos à notre avis, c’est une ville “plate”, une ville de maisons, contrairement à Miami, par exemple, qui est une ville “verticale”.
      A Orlando, des condos très chers seront regroupés près du Downtown, autour du lac Eola, alors, que dans des quartiers comme Metro West, ce seront des condos “cheap”.
      De plus, il faut faire très attention à un point très dangereux, à savoir la santé financière de la condo association (copropriété). J’ai eu dans les mains les comptes d’un condo association d’Orlando qui était à l’agonie avec des conséquences potentielles lourdes pour les copropriétaires.
      Ce n’est pas un secret que notre produit préféré à Orlando est la townhome : moins cher qu’une single family home, très demandé à la location car peu d’entretien mais un petit jardin pour le barbecue… C’est un produit sans soucis pour le propriétaire comme le locataire. L’emplacement sera primordiale : Avalon Park, Lake Nona, Oviedo, Windermere (mais plus cher)….
      Nous nous tenons à votre disposition Gael.
      Cordialement.
      Sylvain

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

J’accepte les conditions et la politique de confidentialité

Retour haut de page