Quel type de bien locatif aux Etats-Unis est le plus rentable : un condo, une townhome ou une single family home ?
La question de la rentabilité est au centre de la décision d’investir dans de l’immobilier locatif aux USA. On voit fleurir partout des publicités avec des taux de rentabilité tous plus alléchants les uns que les autres. Mais encore faut-il définir le taux de rentabilité et comparer ce qui est comparable (des tomates avec des tomates comme on le dit en école primaire).
D’abord définissons les types de biens cités plus haut :
Un condo est généralement ce que l’on appellerait un appartement en Europe. Mais attention, le terme condo recouvre avant tout un mode de propriété. Quand on est propriétaire d’un condo, on est propriétaire uniquement de l’espace occupé par celui-ci et d’une partie indivise des éléments communs de l’immeuble. On est en fait propriétaire de l’intérieur du bien mais pas de ses murs. La partie commune est gérée par la Condo Association.
Une townhome est une maison mitoyenne. Vous en êtes propriétaire complètement, en « fee simple », pleine propriété. Les murs vous appartiennent, le terrain, le toit. Ilse peut qu’une partie de l’entretien du bien soit à la charge de la Home Owner Association, comme l’entretien du toit, des espaces verts par exemple mais vous en restez le propriétaire.
Une single family home est l’équivalent d’une maison individuelle. Votre maison est au située sur son terrain, aucun mur commun avec la maison du voisin. Vous êtes propriétaires de tout mais aussi responsable de tout. Le mode de propriété est « fee simple » comme pour les town home. Il y aussi souvent une home owner association mais son rôle se limite à la gestion des espaces communs (routes, barrières , piscine commune, terrain de baskets…). C’est le mode qui se rapproche le plus de la propriété telle qu’on la conçoit en France.
Quel impact sur la rentabilité ?
Du mode de propriété des biens et du type de bien dépend la rentabilité de votre investissement immobilier aux Etats-Unis car les frais et les risques ne sont pas les mêmes.
Prenons le condo par exemple. Il apparaît souvent comme le plus rentable de façon immédiate, on appelle cela la rentabilité « faciale ». Pourquoi ? Tout simplement parce que comme on est propriétaire de moins de chose, le condo est généralement moins cher que les autres biens donc, à même loyer, plus rentable. Mais les condo fees (somme mensuelle à payer) seront généralement plus élevées car couvrant plus de responsabilité. Ensuite, dans un condo, vous ne maitrisez pas les dépenses futures. Vous n’avez qu’un droit de vote au sein d’une assemblée et si l’association décide de travaux importants, vous n’aurez d’autre choix que payer.
C’est pourquoi l’étude de l’achat d’un condo doit impérativement passer par l’étude de la santé de la condo association. La loi prévoit d’ailleurs une protection de l’acheteur via le « condo rider » obligatoire à tout achat de condo. On doit vous avoir remis l’intégralité des documents de la condo association et vous devez avoir eu 3 jours pour les consulter. L’un de ces documents est primordial : le financial statement le plus récent : en gros le bilan et le compte de résultat. Récemment, nous avons eu dans les mains un état financier qui dévoilait une condo association à l’agonie. Le condo n’était pas cher et semblait très rentable mais le problème se cachait dans les futurs appels de fonds que l’association allait inévitablement faire pour survivre.
Dans le cadre de la townhome, beaucoup moins de décisions relèvent de la Home Owner Association donc vous êtes plus maîtres des dépenses. Vous êtes « chez vous » même si partie peut être déléguée à la Home Owner Association pour des raisons d’homogénéité. La peinture des murs extérieurs ou le toit peuvent relever d’elle mais la capacité de maitriser son bien est très supérieur au condo. Par contre, ces biens sont plus chers donc présentent une rentabilité un peu moindre. Généralement, c’est aussi un investissement avec peu de soucis car la plupart de l’entretien extérieur est géré par la HOA (tonte gazon entre autre).
Pour les single family home, vous êtes responsable de tout ce qui concerne votre maison. La HOA ne gère que les espaces communs. Il vous faudra donc vous occuper vous-même de tout : travaux, entretien…. Vous êtes plus libres mais avez plus des responsabilités. Le prix est plus élevé encore mais généralement se loue plus cher.
Et les futurs travaux de maintenance ou de remise en état ?
En effet, les éventuels travaux de remise en état ou de maintenance peuvent diminuer la rentabilité mais ils sont généralement écartés du calcul de la rentabilité car il est impossible de tirer une tendance générale car les cas sont très différents les uns des autres. Acheter un bien de moins de 10 ans permet une plus grande sérénité sur ce point par exemple. Mais les locataires eux-mêmes sont très différents les uns des autres : certains 
prennent soin des biens comme s’ils leur appartenaient, d’autres saccagent tout en peu de temps.
Il y a bien sur le dépôt de garantie (1 mois de loyer généralement) mais en cas de dégâts important, cela ne couvrira pas et il sera souvent illusoire de penser obtenir plus devant la justice. A titre personnel, en tant que propriétaire de biens immobiliers loués, nous n’avons jamais eu ces déconvenues mais, comme tout le monde, nous avons entendu des histoires désagréables dans ce domaine. Elles restent heureusement exceptionnelles. De ce point de vue, il n’y a pas vraiment de différences entre les locataires français et américains.
Alors lequel est le plus rentable ?
Comme dit plus haut, tout dépend ce que l’on met derrière le mot « rentabilité ». Si c’est une rentabilité faciale forte que vous cherchez, le condo peut être un bon choix mais attention à l’étude des documents de la condo association (nous conseillons de consulter un CPA – expert comptable – pour vous rassurer sur ce point) et surveillez sa santé chaque
année, lors de la crise immobilière des années 2000, certains propriétaires ont disparus pour ne plus payer les condos fees (ça a été fréquent à Miami ou dans certains immeubles 80% des biens étaient abandonnés et c’est le 20% restant qui ont du faire face aux dépenses, moins à Orlando ou le marché des condos est plus limité et globalement plus sain).
Sinon, Townhome et Single Family auront peut être une rentabilité immédiate un peu plus faible mais plus sure sur le moyen long terme. Vous êtes clairement plus « en maitrise » de votre investissement et vos choix impacteront sa rentabilité.
Il n’y a pas de bon ou mauvais choix : C’est au client qu’appartient le choix final dans la mesure ou il est correctement informé. A Objectif USA immobilier, notre slogan est « Parce qu’un client informé est un client satisfait, nous vous accompagnons dans vos projets immobiliers en Floride » et ce n’est pas qu’un slogan commercial « We mean it » (On le pense vraiment).
