Orlando : Histoire, Economie, Démographie, Disney…

Avant d’investir dans l’immobilier à Orlando, il nous paraît important d’en connaître les grands traits. Nous évoquerons donc ici, l’histoire de cette ville, son évolution, démographique entre autres, son économie ainsi que sa géographie et ses différents quartiers.

Histoire d'Orlando
Orlando Downtown en 1950

Histoire d’Orlando.

Orlando s’est développé en plusieurs phases. À l’origine, il y a un fort militaire, Fort Gatlin, qui a été créé en 1838 et une communauté a vite commencé à se créer autour pour bénéficier de sa protection en pleine guerre contre les Indiens Séminoles. Le premier office de poste a été créé en 1850 et le nom d’Orlando est apparu en 1857. La ville d’Orlando a officiellement pris naissance en 1875 avec… 85 habitants !

Très vite, la ville s’est développée autour de l’activité principale, la culture des agrumes. Au fil des saisons, bonnes ou mauvaises (dont une très mauvaise en 1894 où les agrumes ont gelé, ruinant de nombreuses familles), la ville s’est étendue.

La région d’Orlando a aussi commencé à être une destination touristique due à son climat et sa proximité avec l’océan jusqu’à la fin des années 20 où la grande dépression a affecté la ville comme le reste de la Floride et des États-Unis.

Pendant la Seconde Guerre mondiale, et jusqu’à la fin des années 60, Orlando a été associé à des bases militaires de l’US Air Force et donc, par extension, à l’industrie aéronautique, principalement militaire.

Le Grand Orlando (Great Orlando Area) comptait 200 000 habitants en 1960.

C’est en 1965 qu’un événement majeur, qui allait transformer Orlando, a eu lieu : cette année-là Walt Disney a annoncé avoir acheté 123 km2 de terrain pour y construire Walt Disney World Resort. La construction a duré de 1965 à 1971, le parc a ouvert le 1er octobre 1971.

En 1971, la population du Grand Orlando était de 331,000, 10 ans plus tard 609,000 et aujourd’hui 1,964,000.

On ne peut malheureusement pas parler de l’histoire d’Orlando sans évoquer tristement la tuerie du Pulse qui a fait 50 victimes dans la communauté LGBT le 12 Juin 2016.

L’activité économique

Une ville qui a une bonne santé économique, un tissu diversifié, est une ville où il fait bon investir dans l’immobilier.

C’est clairement le cas d’Orlando. Les activités principales sont :l’industrie avec en premier lieu l’aviation (Lockheed Martin, Boeing, Delta, GE…), mais aussi la recherche avec un parc gigantesque autour de University of Central Floridales films, la télévision et les médiasla santé avec, entre autres, le complexe hospitalier et universitaire de Lake Nona,le tourisme bien sûr avec les parcs Disney, Universal, et SeaWorldles conventions avec le Orange County Convention Center de 200 000 m2 qui met Orlando dans le trio de tête des villes pour les conventions avec Las Vegas et Chicago

Le taux de chômage à Orlando est en dent de scie, à l’image de celui des USA. Dans la période récente, il était à un pic en 2010 à 11% pour descendre jusqu’à 2.7% en novembre 2019. À l’instant où j’écris, forcément, l’impact du Covid se fait sentir et il s’établit aux alentours de 15%, mais dès la réouverture des parcs d’attractions, il devrait chuter fortement, car ceux-ci représentent une grande partie de la population salariée.

Cette multitude d’activités fait qu’Orlando n’est pas mono dépendante d’une industrie et que les biens immobiliers locatifs trouvent preneurs facilement.

Disney World et son impact sur l’immobilier

Disney World Orlando attire chaque année 21 millions de visiteurs. À eux seuls, ces visiteurs représentent un quart des personnes qui transitent à l’aéroport international d’Orlando (plus de 80 millions de personnes par an).

Une partie de ces touristes logent dans les hôtels autour des parcs, dont les hôtels Disney (une expérience à connaître), mais le reste loge dans des biens immobiliers locatifs situés au Sud Ouest d’Orlando sur les communes d’OrlandoKissimmeeDavenportClermont, jusqu’à Haynes City. Ces maisons sont louées à la semaine voir à la nuit via des compagnies de property management spécialisées et via les sites AirbnbHomeawayVRBO

Orlando DisneyWorld
Disney World Orlando

Ce type d’investissement locatif appelé “short term rental” répond à une logique bien spécifique et nous avons écrit un article complet sur le sujet et concerne plus généralement des maisons individuelles.

L’impact des Disney se fait aussi sentir sur le locatif long terme autour des parcs. Nous ne recommandons pas forcément les investissements locatifs à long terme dans ces secteurs-là, car la grande majorité des employés des parcs ont des petits salaires et souvent des temps partiels. Comme les prix restent hauts (dus à la proximité des parcs) et les salaires bas entraînant des loyers bas… la rentabilité n’est pas forcément la meilleure.

Géographie et démographie d’Orlando : quelques chiffres.

Population (Grand Orlando)2.13 millions en 2020
Surface10,390 km2 (presque 100km par 100km)
Le point le plus haut (et plus bas)95 m et … 0 m
Revenu médian des ménages$52,385 (quartier le plus bas vers $23,000, le plus haut vers $100,000)
Croissance de la populationentre 2 et 3% par an, 30% entre 2010 et 2020

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