Avoir une résidence de vacances dans le midi, en Bretagne, voire en Espagne n’est plus nécessairement un luxe. De plus en plus de Français sont effectivement propriétaire d’une résidence secondaire. Mais pourquoi se limiter à la France ou même à l’Europe, il est tout à fait possible aujourd’hui d’acheter une maison pour les vacances en Floride.
Les avantages d’une maison de vacances en Floride
Voici ce qui me vient à l’esprit immédiatement, même si ce n’est pas une liste exhaustive :
- D’abord le climat. Celui de Floride est doux 9 mois par an et chaud les trois autres mois. Si vous souffrez de la grisaille Parisienne, un saut dans votre maison d’Orlando et vous voilà regonflé à bloc. Un adage Floridien dit qu’il y a trois saisons en Floride : early summer, summer et late summer
- En terme de prix, en comparaison à la totalité des spots préférés des français : côte d’azur, golf du Lion, côte basque ou normande…. vous aurez généralement un bien beaucoup plus vaste, avec piscine à un cout plus modéré. Une maison de 3 chambres de 180 m2 avec piscine peut couter moins de 250,000 $ (227,000€).
- Ce sera l’occasion de pratiquer l’anglais pour vous en discutant avec les voisins ou les commerçants mais aussi une super opportunité pour vos enfants. Inscrivez-les à un summer camp d’une ou deux semaines et vous verrez que les progrès seront fabuleux !
- Depuis 2 ans, il est devenu plus facile et moins cher de venir à Orlando grâce à Norwegian Airlines qui a lancé une ligne directe à prix discount.
- Profitez du dynamisme du marché immobilier de Floride présenté par de nombreux experts comme le meilleur des Etats Unis actuellement.
- Enfin, fiscalement, si vous le louez, la note fiscale sera allégée car la Floride est une sorte de paradis fiscal (pas d’impôt sur le revenu de l’état, seulement le fédéral), pas de CSG et RDS non plus !
Les types de maison de vacances à Orlando
Pourquoi se focaliser sur Orlando d’abord ? Et bien parce que, grâce à la présence de Disney, Universal, Seaworld, une grande offre de maison de vacances, louées à la semaine existe autour des parcs. Vous aurez donc le choix entre :
- Une résidence secondaire classique, qui sera vide lors de vos absences et que vous pourrez venir occuper quand vous voulez ou prêter à vos amis,
- Une résidence secondaire dans une zone autorisant la location court terme que vous pourrez donc louer à la semaine quand vous serez absent afin de, au minimum, couvrir les frais engendrés par celle-ci.
Précision importante : Il n’est possible d’avoir un bien de type vacances, loué à la semaine, que dans des zones bien précises où cela est autorisé. C’est le « zoning ». Louer un bien à la semaine dans une autre zone vous mènera certainement à des problèmes et
des amendes dissuasives. Si c’est votre but : faites-vous confirmer ce point par écrit !
des amendes dissuasives. Si c’est votre but : faites-vous confirmer ce point par écrit !Bien entendu, ce type de bien loué à la semaine existe ailleurs en Floride, à Miami, à Naples… Toutefois, ce qui fait l’attrait d’Orlando, c’est son statut de première destination touristique intra Etats Unis, ce qui génère une demande locative énorme.
Combien ça coûte d’avoir une résidence secondaire à en Floride ?
Dans les deux cas, les frais principaux à prévoir seront :
- L’eau et l’électricité comme pour toute maison. En votre absence, si le bien n’est pas loué, vous pourrez baisser la climatisation pour économiser mais surtout pas la couper au risque que l’humidité rentre et ne dégrade celle-ci.
- L’assurance. Il faudra couvrir le bien contre les aléas climatiques (il est facile de connaître et donc d’éviter les zones à risque d’inondation) et incendie et aussi contre les risques de cambriolage et votre responsabilité civile. Le cout est comparable à celui de la France.
- La property tax. Elle est égale à environ 1.5% de la valeur du bien (selon l’estimation d’un élu, appelé tax appraiser, qui souhaitant être réélu, ne force pas trop sur les valeurs afin d’éviter les mécontents. En général, 70% environ de la valeur de marché)
- L’entretien. Généralement, la maison vient avec du terrain engazonné, il faudra le tondre et entretenir les végétaux. De même, si vous avez une piscine, il faudra la faire maintenir en état. On conseille aussi de faire passer régulièrement une entreprise qui traite la maison contre les nuisibles : animaux et insectes (dont les termites).
- Les charges de copropriétés (HOA). Elles varient en fonction des services dans la copropriété comme une piscine commune, un garde à l’entrée, des terrains de tennis, une salle de sport…. C’est un point à étudier de près pour le choix du bien.
Pour maison de 180 m2 sur 600 m2 de terrain avec piscine, en moyenne, on peut s’attendre à :
- $200 d’eaux et électricité par mois,
- $800 d’assurance par an
- $2,500 de property tax
- $180 par mois pour gazon, piscine et nuisibles.
- De $100 à plus de $300 de frais de copropriété selon les services. On voit souvent $120 à $150 pour le type de maison décrite dans l’exemple.
Si vous louez le bien en location à la semaine, via une agence spécialisée, tous ces coûts seront normalement absorbés par les loyers perçus.
La location à la semaine d’une maison de vacance à Orlando est-elle rentable ?
Il est difficile de répondre à cette question. Si, comme certains retraités par exemple, vous venez trois mois par an à Orlando, grâce à l’ESTA, la première rentabilité est que vous avez un « chez vous » et que vous n’avez plus à payer d’hôtel ou de location.
En parallèle, le bien étant loué entre $80 et $150 la nuit, selon la taille et l’emplacement, vous percevez des loyers. Oui mais :
- Il faudra payer un property manager pour gérer le bien, l’arrivée des locataires, le ménage,
- Le fait de trouver des locataires n’est pas gratuit non plus, le property manager percevra une commission (souvent 20%) dans lesquels il englobe ou non les frais payés aux sites incontournables que sont Airbnb, Booking….
- Il y a malheureusement de la casse lorsqu’on loue à la semaine. Les gens sont moins soigneux quand ils ne sont pas chez eux, c’est triste mais c’est un fait, et puis il y a des maladroits tout simplement. Il y a des dépôts de caution et des assurances mais ça ne couvre pas toujours tout non plus.
- Un bien loué à la semaine se dégrade plus vite qu’une résidence que vous seuls utilisez, c’est aussi à prendre en compte.
Le sérieux du property manager sera primordial et pour cela, nous avons la perle rare : un couple de Suisse que nous avons accompagné via Objectif USA en 2018 et qui sont ultra sérieux : Sandra et Yannis de Birdie Vacation Florida.
J’ai peint un tableau un peu trop noir ? Non, simplement, dans notre expérience, la location couvre les frais cités plus haut : eau, électricité, entretien, taxe, copropriété et peut ramener 1% à 2% de rentabilité nette, rarement plus. C’est à comparer avec les plus de 6% généralement obtenu sur le locatif classique à Orlando mais c’est un autre but. Quoi qu’il y ait une dernière option décrite ci-dessous…
Une autre option pour venir passer ses vacances en Floride grâce son investissement immobilier
Après avoir visité des biens de type vacances et des biens classiques, plusieurs des clients que nous avons accompagnés ont fait un choix différent. Comme ils avaient la volonté de venir en vacances aux USA tous les ans, pas nécessairement tout le temps à Orlando d’ailleurs, ils ont acheté un bien locatif classique, avec un bon rapport. De cette façon, ils ont chaque année un budget vacances disponible sur leur compte, en $, dans une banque Américaine. Ils n’ont pas vraiment, dans ce cas de résidence secondaire en Floride mais une maison qui leur paye le séjour et comme ils passent voir leur bien chaque année…. Ils peuvent déduire le billet d’avion des revenus locatifs ! Cela s’appelle joindre l’utile à l’agréable.
Dans tous les cas, nous sommes là pour vous accompagner dans vos recherches. Nous vous aidons à tout prendre en compte pour votre décision et dans toutes les étapes jusqu’à la remise des clés de votre maison. Nous sommes encore là ensuite, pour toute questions, pour un service après-vente que nous voulons parfait.
