Vous avez pris la décision d’investir en Floride, la ville d’Orlando vous semble la meilleure option (nous confirmons !), reste la question “Appartement ou maison ?”. Nous avons écrit plusieurs articles concernant l’achat d’une maison, celui-ci sera donc consacré à l’acquisition d’un appartement (condo) à Orlando.
Sommaire de l’article :
- Pourquoi un appartement et pas une maison
- Appartement = Condo
- Trois marchés différents à Orlando
- Attention à la Condo Association
- Nos conseils pour acheter un appartement à Orlando
Pourquoi un appartement et pas une maison ?
Il y a deux raisons principales qui font que certains de nos clients optent pour un appartement plutôt qu’une maison pour leur investissement immobilier à Orlando :
- En numéro 1, forcément, le budget. En effet, on trouvera des appartements à partir de 100.000 $ et de très beaux produits vers les 180.000$, en fonction du nombre de chambres bien sûr. Pour les maisons mitoyennes, c’est plutôt à partir de 200.000 $ et pour les maisons individuelles, c’est à partir de 250.000 $.
- S’il s’agit d’un achat “vacances” près des parcs Disney et Universal, près des golfs, c’est le plus “facile” à gérer. La copropriété se charge de tout et vous pouvez profiter de votre bien dès que vous atterrissez à Orlando pour un ou deux mois par exemple. Vous pouvez, le reste du temps, le louer à la semaine pour couvrir les frais.
Appartement = Condo
Il y a là une une nuance de vocabulaire à connaître. Lorsque vous cherchez un appartement à acheter, vous rechercherez un “condo” et non un “appartment” (encore moins un “flat” terme typiquement Anglais British). Condo est le diminutif de Condominium et signifie “un appartement au sein d’une copropriété”. Dans ces immeubles, chaque condo a un propriétaire différent, comme dans une copropriété française.
Quand on parle de “appartments” aux USA, on pense à un immeuble complet, voire un ensemble d’immeuble appartenant à un seul propriétaire, ce sera un “appartment complex”. Il y a généralement des centaines d’appartements et les propriétaires sont de grandes sociétés foncières ou des compagnies d’assurance qui placent les fonds de leurs portefeuilles client.
Ainsi, si vous dites “I want to buy an appartment”, vous risquez de ne pas être parfaitement compris, alors que si vous dites “I want to buy a condo”, on vous comprendra immédiatement.
3 marchés différents
Nous comparons souvent la ville d’Orlando à celle de Las Vegas. Comme il y a deux Las Vegas (le strip et le reste de Las Vegas), il y a deux Orlando : Le Orlando touristique des parcs d’attractions et le Orlando des habitants. Cette distinction aura un impact sur votre achat.
Si vous souhaitez acheter un bien pour l’utiliser une partie de l’année et le louer à la semaine le reste de l’année, il faudra impérativement l’acheter près des parcs Disney, Universal, Seaworld. En effet, la location saisonnière n’est autorisée que dans cette zone. Les appartements dans cette partie du grand Orlando (Kissimmee, Clermont, Davenport) ont souvent des prestations nombreuses façon “resort” : piscine voire centre aquatique, salle de sport, cinema, gardien à l’entrée….
Si par contre vous souhaitez acheter un bien pour le louer en location classique, dite long-terme, le reste d’Orlando sera plus adapté. Vous aurez donc un marché de l’appartement “classique” dans tout Orlando avec des spécificités liées à chaque quartier. Il y aura des quartiers plus “délicats” pour de l’investissement car, en toute transparence, la population y est pauvre. Ce sera le cas de Pine Hill, de Apopka par exemple (les codes postaux suivants sont les plus pauvres d’Orlando : 32805, 32808, 32811, 32839, 32822, 32818, 32807). Ces quartiers pourraient faire l’objet d’investissements “section 8”, sorte d’allocation logement aux USA mais nous n’intervenons pas sur ce marché qui est très spécifique et cette zone ne représente que 15% environ d’Orlando. Le reste d’Orlando est donc à étudier pour un investissement locatif classique. Un autre critère primordial est la qualité des écoles qui entourent le bien. Les écoles sont classées de A à F par le Florida Department of Education. Nous vous conseillons de viser A et B, pas en dessous.
Dernier secteur spécifique, la zone hyper central, le downtown autour de Lake Eola. A l’inverse, les appartements y sont très luxueux et donc très chers, ce qui rend la rentabilité locative dure à atteindre.
Attention à la Condo Association
Comme lorsque vous achetez un bien en copropriété en France, vous n’êtes pas véritablement propriétaires des murs mais de l’espace entre ces murs (partie privative) et vous avez le droit d’utiliser les parties communes. La copropriété sera gérée par une “condo association”. Il faudra impérativement vous faire fournir tous les documents de cette condo association, dont son dernier bilan et ses règles. En effet, il peut y avoir des subtilités dans les règles de copropriétés qui rendent la mise en location compliquée (pas d’animaux, voire pas d’enfants.. restrictions horaires….) Aussi, la copropriété peut avoir une situation financière dégradée et cela pourrait entraîner une hausse de charges de copropriété dans le futur voir des appels de fonds extraordinaires pour des travaux exceptionnels.
Dans le cadre d’un achat de condo, le broker du vendeur doit fournir tous ces documents et vous devez les avoir en main au minimum trois jours avant de concrétiser l’acquisition. Pour nous qui représentons des acheteurs, c’est source de relance multiples de la partie vendeuse afin qu’ils fournissent ces documents, et, quand ça traîne, ce n’est pas bon signe.
Tous les mois, vous paierez des “condo fees”, ce sont les charges de copropriétés qui vont servir à entretenir le bâtiment et toutes les parties communes. Plus il y aura de services (piscine, salle de sport, tennis…), plus elle seront élevées. C’est donc un critère primordiale à étudier.
Nos conseils pour acheter un appartement à Orlando
En résumé, nos conseils pour acheter un appartement à Orlando :
- Déterminer l’usage : résidence secondaire, location à la semaine, location long terme,
- Déterminer le nombre de chambres et une fourchette de prix,
- Déterminer la zone géographique selon l’usage prévu,
- Faire des recherches sur la santé économique du secteur ou vous envisagez votre acquisition et sur la qualité des écoles (A ou B),
- Comparer les prix des biens identiques dans le même secteur (nous sommes là pour cela, nous avons des bases de données ultra précises),
- Bien lire les règles de copropriétés, les services, les restrictions, les règles de mise en location et de parking,
- Étudier la solvabilité de la condo association (là aussi on est là pour ça, c’est un des sujets de prédilection de Sylvain),
- Si le but est locatif, s’assurer des loyers des biens de même type dans le secteur proche. Pour cela aussi, on a des données très précises,
- Pour un bien locatif, s’assurer que le montant des Condo Fees ne fasse pas trop baisser le rendement locatif,
- Faire procéder à une inspection du bien par un inspecteur agréé pour s’assurer du bon état et de la conformité de celui-ci.
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Notre conseil ultime sera de s’adresser pour ce projet à une équipe expérimentée pour votre recherche, détentrice de toutes les licences et assurances, à savoir l’équipe d’Objectif USA Immobilier. Nous nous tenons à votre disposition pour faire de ce projet une réalité. On vous dit donc à bientôt à Orlando, Floride.
