Quelques éléments à connaitre avant d’investir en Floride !

Afin de décider ou non d’investir dans l’immobilier en Floride, il faut en connaître les principales caractéristiques. 

Quelques traits principaux de l’immobilier en Floride :

• 9 250 000 biens immobiliers dont 5 millions de maisons individuelles
• 1.1% construit après 2014, 24% construit après 2000
• 3 millions de biens comprenant 2 chambres et 3 millions de biens comprenant 3 chambres
• 60% des biens sont habités par les propriétaires, 40% par des locataires
• Prix de vente médian des biens immobiliers en Floride au 1er trimestre 2019 : 253 000 $ (248 000 $ au 1er trimestre 2018)
• Loyer médian : 1 800 $.
• En 2019, vendre une maison ou un appartement prend en moyenne 90 jours.

Ces chiffres proviennents de Census.gov (2017) et de floridarealtors.org (2019).

Pour approfondir le sujet et en maîtriser les subtilités de l’investissement locatif en Floride, voici le sommaire de ce qui sera abordé dans cet article:

1. La floride, sa géographie, ses différentes régions, sa démographie, son économie et les conséquences sur l’immobilier
2. Le climat et les risques naturels
3. Les lois qui encadrent l’investissement locatif en Floride
4. La fiscalité spécifique à la Floride

La floride, sa géographie, ses différentes régions, sa démographie, son économie et les conséquences sur l’immobilier

La Floride fait 721 km sur 582 km. Sa surface est de 170 312 km2 (30% de la France). Elle comprend une part continentale appelée panhandle et une péninsule entre le golf du mexique et l’océan atlantique. La capitale est Tallahassee, ville assez peu connue, très administrative mais avec une très bonne université. Son point culminant est à 105 m, c’est Sugar Loaf et le dimanche matin, il y a tellement de vélo qu’on croirait que c’est le mont Ventoux…

La population totale est de 21 300 000 habitants. C’est le 3ème état le plus peuplé derrière la Californie et le Texas. Elle est passé devant New York en 2014.

Au niveau de l’immobilier, on aura des marchés très distincts selon que l’on se situera dans  3 grosses métropoles ou dans le reste de la Floride :

• Miami : 6,2 millions d’habitants (7eme nationale)
• Tampa : 3,1 millions d’habitants (18eme nationale)
• Orlando : 2,5 millions d’habitants (22 eme nationale)

A noter que la combinaison des 3, avec 11.8 millions d’habitants se situerait en 3eme position nationale derrière New York et Los Angeles.

Dans ces 3 villes, le marché est très dynamique mais est assez différent. 

Miami

La métropole de Miami est une ville verticale avec beaucoup de grattes ciels, énormément de personnes vivant en appartements. Il y a des quartiers très riches mais aussi très pauvres.

Son économie tient au tourisme, aux services à la santé (hôpitaux). La métropole s’étale sur 160 miles de long du sud au nord.

Quelques éléments sur le marché immobilier de Miami :

• Prix de vente médian 1er trimestre 2019 : 350 000 $ (hausse de 2.9% en 1 an)
• Délai moyen pour vendre : 101 jours
• Revenu médian d’un ménage dans le code postal le plus riche : 250 000 $ (33109)
• Revenu médian d’un ménage dans le code postal le plus pauvre : 34 509 $ (33144)

Tampa

La métropole de Tampa (qui inclut St Petersburg et Clearwater) est une zone en bord de golf du mexique, avec un habitat plus étalé, le Downtown de Tampa étant beaucoup plus réduit que celui de Miami. Le marché est donc plus un marché de maisons que d’appartements (même si bien sur il y en a). 

L’économie de Tampa est influencée par la présence de grandes société financières : Bank of America, USAA, Progressive Insurance…. Le tertiaire est donc le moteur, ce qui a fait, entre autre, qu’elle a été durement touchée par la crise de 2006 et qu’à notre avis, elle ne s’est pas totalement relevée.

Quelques éléments sur le marché immobilier de Tampa :

• Prix de vente médian 1er trimestre 2019 : 235 000 $ (hausse de 4.4% en 1 an)
• Délai moyen pour vendre : 85 jours
• Revenu médian d’un ménage dans le code postal le plus riche : 105 000 $ (33629)
• Revenu médian d’un ménage dans le code postal le plus pauvre : 34 509 $ (34440).

Orlando

La métropole d’Orlando est située au milieu de la péninsule à 1 h de l’océan atlantique et 2 heures du Golf du Mexique. C’est une ville qui s’étale sur 10 000 km2, soit 100km par 100 km. C’est clairement un marché de maisons individuelles  avec quelques appartements haut de gamme autour de Lake Eola et des appartement très moyen voire dégradés dans d’autres quartiers. L’une des particularité du marché immobilier est la grande proportion de maisons secondaires, de vacances, à louer à la semaine (type Airbn’b) dans la zone autour des parcs d’attractions Disney, Universal, Seaworld. C’est un sous marché à part à l’intérieur du marché immobilier d’Orlando avec ses opportunités mais aussi ses risques.

Orlando est l’une des premières destinations touristique au monde avec 72 millions de touristes en 2017. Le chiffre de 100 millions de touriste est attendu dans les 10 ans à venir.

Mais Orlando, ce n’est pas que les parcs d’attraction, c’est aussi l’industrie de l’armement, l’aerospace, l’informatique, le jus d’orange (Munute Maid entre autre)… La ville s’est beaucoup diversifiée.

Quelques éléments sur le marché immobilier d’Orlando :

• Prix de vente médian 1er trimestre 2019 : 267 000 $ (hausse de 4.7% en 1 an)
• Délai moyen pour vendre : 79 jours
• Revenu médian d’un ménage dans le code postal le plus riche : 103 000 $ (32766)
• Revenu médian d’un ménage dans le code postal le plus pauvre : 26 105 $ (32805)

Le climat de Floride et les risques naturels : conséquences sur l’immobilier

Tout risque naturel peut avoir un impact sur la rentabilité d’un investissement immobilier et met sa pertinence même en jeux. En effet, qui dit risque naturels, dit possibles dégâts donc des coûts, une éventuelle impossibilité de louer ponctuelle et des coûts d’assurances.

Les trois risques naturels présents en Floride sont :

• Les Ouragans et les tornades
• Les inondations (souvent liées aux ouragans)
• Les sinkholes, sortes de trous qui apparaissent dans le sol a cause d’effondrement souterrains.

Concernant les ouragans, ils sont plus ou moins fréquents et fort en fonction de différents critères dont un très importante, la température de l’océan. Or celle-ci augmente d’années en années et donc le risque “ouragan” est en plein changement. Ce qui est à retenir pour l’immobilier :

• Les lois de constructions ont été fortement renforcées en 2002, il vaut mieux donc privilégier les biens datant d’après cette année.
• Les côtes sont clairement plus exposées. Etre en front de mer est très agréable mais présente des risques accrus.

Concernant les tornades, c’est un risque assez rare en Floride. Il y en a ponctuellement mais on est clairement pas dans les mêmes risques que la Tornado Alley du centre des USA. Un bien qui a été protégé pour les ouragans l’a été pour les tornades, l’année 2002 est donc là aussi importante.

Les inondations sont liées au risque ouragan principalement. En effet, ils sont accompagné de très forte pluies et aussi de sorte de marées géantes ou la mer est poussée dans les terres, ce sont les storms surges. A ce sujet deux remarques :

• Tous les terrains de Floride sont classé en fonction des risques d’inondations et acheter un bien en zone X est le gage de sérénité. Au contraire, un terrain en Zone A est risqué. C’est une information que doit vous donner votre agent immobilier lors d’une acquisition.
• Pour les storm surges, là aussi, être en bord de mer est un risque aggravé. Le sud de Tampa et certains quartiers de Miami sont risqué (carte des risques de storm surges)

Les sinkholes sont impressionnants. Ils ne sont pas très fréquents mais voir apparaître un large trou dans le sol ne laisse pas de marbre. Ils sont du à la consistance du sol, très sableux, en Floride. A cause de l’eau, des cavités souterraines se creusent par endroit et parfois le sol s’effondre. La aussi, il y a des zones identifiées et mieux vaut le savoir : https://sinkholemaps.com/

Quelques lois qui encadrent l’immobilier en Floride.

Les lois qui peuvent impacter votre investissement immobilier en Floride :

• Attention si vous souhaitez faire un investissement immobilier de type “location à la semaine”, Airbnb par exemple, à vérifier que le zoning du bien permet ce type de location. Dans le cas contraire et que vous le faite quand même, les pénalités sont très lourdes,
• Si vous êtes dans un lotissement ou un immeuble, vérifier les règles de la condo association ou de la homeowner association car elles peuvent être très contraignantes
• La réglementation Propriétaire / Locataire est très pro propriétaire en Floride. Un locataire qui ne paye pas son loyer est expulsé en un mois…
• Un agent immobilier doit avoir une licence obligatoire en Floride (real estate licence), nous vous conseillons aussi de vous assurer qu’il a aussi une assurance “Error & Omission”. Près de 90 % des opérations d’achat et de vente passent par une agence immobilière aux USA.

La fiscalité spécifique de la Floride

En tant qu’investisseur immobilier, vous devrez payer 2 type d’impôts aux USA : le income tax (impôt sur le revenu) et la property tax (équivalent à la taxe foncière).

Concernant la income tax, elle est à deux niveau : le niveau fédéral que tout le monde paye au pays USA. Cet income tax fonctionne par tranche comme les tranches fiscales en France. Ci dessous les tranches.

Par contre, beaucoup d’états ajoutent un impôt sur le revenu supplémentaire, c’est le cas de 43 états (jusqu’à 13.3% additionnel en Californie). En Floride, ce n’est pas le cas. La Floride est un état sans income tax.

L’autre tax est la property tax. Elle représente jusqu’à 1.5% (moyenne 1.1%) de la valeur fiscale du bien (70-75% de la valeur marché du bien) en Floride.

Cet article met en avant certaines spécificités de l’immobilier en Floride, nous vous conseillons de lire aussi notre article exhaustif reprenant nos 10 conseils pour investir dans l’immobilier en Floride qui rentre plus dans le détail de plusieurs points ci dessus.