La Floride, état ensoleillé du sud-est des États-Unis, attire depuis de nombreuses années les investisseurs immobiliers du monde entier, et notamment les Français. Malgré une hausse significative des prix ces dernières années, investir en Floride en 2024 reste une option intéressante pour diversifier son patrimoine et bénéficier d’un marché dynamique. Cependant, avant de se lancer, il est essentiel d’analyser les nouveaux éléments qui influencent le marché immobilier du Sunshine State.
Les risques naturels : un facteur clé à considérer
L’impact des ouragans et de l’érosion côtière
La Floride, par sa situation géographique, est particulièrement exposée aux risques naturels tels que les ouragans et l’érosion côtière. Les récents événements, comme les ouragans dévastateurs à Fort Myers et l’effondrement tragique d’un immeuble à Miami dû à l’érosion des fondations par l’eau de mer, rappellent l’importance cruciale de prendre en compte ces risques lors de tout investissement immobilier dans la région. Les investisseurs avisés doivent impérativement intégrer ces facteurs dans leur processus de décision.
En juin 2021, l’immeuble Champlain Towers South à Surfside s’est effondré, tuant 98 personnes à l’intérieur. Depuis lors, les législateurs de Floride ont adopté une nouvelle loi qui exige des inspections pour tous les condominiums et les immeubles coopératifs de trois étages ou plus.
Des études de réserve pour l’intégrité structurelle doivent être réalisées pour déterminer s’il y a des problèmes avec la structure ou la fondation du bâtiment. Une inspection dite “Milestone” est requise pour les bâtiments de plus de 30 ans. Se conformer à la nouvelle législation entraîne un coût élevé qui est répercuté sur les propriétaires de condos sous la forme de lourdes charges spéciales d’évaluation.
Riskfactor.com : un outil indispensable pour évaluer les risques
Pour obtenir une évaluation précise et actualisée des risques d’inondation, le site Riskfactor.com est fortement recommandé. Cet outil novateur attribue un score de 1 à 10 à chaque propriété, un score de 1 indiquant un risque faible, tandis qu’un score de 9 suggère un risque élevé. Contrairement aux traditionnelles cartes des zones inondables, souvent obsolètes, Riskfactor.com offre une vision claire et fiable des risques encourus. Son utilisation est indispensable pour tout investisseur soucieux de prendre des décisions éclairées.
L’assurance : un coût à prendre en compte
Dans certains secteurs à haut risque, les options d’assurance traditionnelles se font rares. Seule l’assurance Citizen, soutenue par l’État de Floride et le gouvernement fédéral, est disponible. Cependant, les coûts de cette couverture peuvent être élevés et impacter significativement la rentabilité locative. Les investisseurs doivent impérativement intégrer ces coûts dans leurs prévisions financières et s’assurer de la viabilité de leur projet à long terme.
L’évolution des taux d’intérêt et son impact sur le marché
Taux d’intérêt actuels et comparaison historique
Fin Juillet 2024, le taux à 30 ans, le plus couramment utilisé pour les prêts immobiliers aux États-Unis, s’élève à environ 6.50 %. Ce chiffre peut sembler élevé en comparaison du minimum historique de 3,10% observé il y a quelques années. Cette hausse significative des taux d’intérêt affecte à la fois la demande et l’offre sur le marché immobilier floridien. Les acheteurs potentiels voient leur pouvoir d’achat diminuer, tandis que certains propriétaires préfèrent reporter la vente de leur bien pour conserver leurs taux avantageux.
L’impact sur les investisseurs étrangers
Pour les investisseurs étrangers, et notamment les Français, les taux proposés sont encore plus élevés. Il faut s’attendre à des taux dépassant les 7,50% pour un prêt sur 30 ans, avec un apport d’environ 30% requis. Ces conditions de financement plus strictes peuvent représenter un défi pour les investisseurs internationaux, qui doivent redoubler de prudence et de rigueur dans l’élaboration de leur plan d’investissement. Toutefois, les investisseurs étrangers, de toutes nationalités, sont toujours de plus en plus présents et très souvent autofinancent leurs investissements.
La hausse des loyers et l’évolution du marché locatif
Une augmentation significative des loyers
Au cours des cinq dernières années, les loyers en Floride ont connu une augmentation spectaculaire de près de 30%. À titre d’exemple, une maison de trois chambres qui se louait 1 600 $ il y a cinq ans, se loue aujourd’hui 2 200 $. Cette hausse des loyers reflète le dynamisme et l’attractivité du marché immobilier floridien, mais soulève également des questions sur l’accessibilité au logement pour les résidents locaux.
L’augmentation du salaire minimum et son impact
Parallèlement à la hausse des loyers, le salaire minimum en Floride a également augmenté, passant de 8 $ à 13 $ de l’heure, soit une hausse de plus de 30%. De plus, avec un taux de chômage très faible, oscillant entre 2 et 3%, peu de salariés sont réellement payés au salaire minimum. Cette hausse des salaires compense en partie la hausse des loyers, permettant aux résidents de faire face aux coûts croissants du logement. Cependant, il est important de noter que cette compensation n’est que partielle et que la question de l’accessibilité au logement reste prégnante.
Le bien immobilier idéal : la maison familiale
Sur le marché locatif floridien, le produit le plus recherché reste la maison de trois chambres, parfaitement adaptée à une famille classique avec deux enfants. Pour ce type de ménage, dont le revenu médian s’élève à 65 000 $ par an, un loyer mensuel de 2 000 $ reste abordable. Les investisseurs désireux de maximiser leurs chances de location et de minimiser les périodes de vacance doivent donc privilégier ce type de bien, répondant à une demande forte et constante.
L’évolution du marché immobilier floridien
Baisse des transactions et du nombre d’agents immobiliers
Le marché immobilier floridien connaît actuellement une baisse du nombre de transactions, reflet d’un certain ralentissement. Cette situation a entraîné, pour la première fois depuis des années, une diminution du nombre d’agents immobiliers en activité. Les changements législatifs concernant les commissions des agents immobiliers, actuellement en discussion, contribuent également à cette tendance.
Les migrations vers la Floride : un ralentissement notable
Si les migrations depuis la Californie et New York vers la Floride se poursuivent, elles ont considérablement ralenti par rapport à la période du Covid. L’engouement pour la Floride, perçue comme un havre de paix loin des restrictions, s’est quelque peu essoufflé. Certains nouveaux arrivants, confrontés aux réalités de la vie en Floride, comme la chaleur, le coût de la vie ou l’éloignement de leurs proches, font même le choix de repartir. Ce phénomène, bien que marginal, mérite d’être suivi avec attention.
L’évolution des prix selon les secteurs
L’évolution des prix de l’immobilier en Floride varie grandement selon les secteurs. Si, de manière générale, les prix se stabilisent ou connaissent une légère hausse, certaines zones sont plus affectées que d’autres. Miami, qui visait une clientèle fortunée russe et chinoise, connaît des baisses de prix considérables sur le segment du grand luxe, en raison notamment des difficultés géopolitiques et sanitaires. À l’inverse, Orlando continue de tirer son épingle du jeu, avec une progression soutenue des prix, portée par une croissance démographique forte et constante.
Comparaison 1ᵉʳ Trimestre 2022/2023/2024
Le prix de vente médian montre une croissance constante d’une année sur l’autre d’environ 3,9% de 2022 à 2024, indiquant une augmentation régulière des prix des maisons. Cependant, la croissance du prix de vente moyen est plus prononcée, en particulier de 2023 à 2024, avec une augmentation de 8,5%. Cela suggère que, bien que les prix globaux augmentent, il pourrait y avoir une augmentation plus significative des prix des propriétés haut de gamme, tirant la moyenne vers le haut plus que la médiane.
Compte tenu de l’importance des changements de prix dans le marché immobilier, les trois variations les plus importantes révisées pourraient être
- Prix de vente médian:
Q1 2022 à Q1 2023: +3,9%
Q1 2023 à Q1 2024: +3,8% - Ventes conclues:
Q1 2022 à Q1 2023: -22,0%
Q1 2023 à Q1 2024: -3,7% - Nombre de mois d’inventaire:
Q1 2022 à Q1 2023: +170,0%
Q1 2023 à Q1 2024: +51,9%
Ces trois métriques ensemble fournissent une vue complète de l’évolution du paysage immobilier, en tenant compte de la croissance régulière des prix, de la baisse des ventes et de l’augmentation des niveaux d’inventaire.
Nos conclusions sur l’investissement en Floride en 2024
Investir dans l’immobilier en Floride en 2024 reste une option intéressante pour les investisseurs français en quête de diversification. La Floride offre, en effet, de nombreux avantages, comme un droit plus favorable aux propriétaires, une fiscalité plus légère et stable, ainsi qu’un amortissement fiscal avantageux sur 27 ans et demi pour les biens locatifs. Cependant, pour réussir son investissement, il est crucial de prendre en compte les nouveaux défis qui se présentent, comme les risques naturels accrus, l’évolution des taux d’intérêt et les spécificités de chaque secteur géographique.
En faisant preuve de prudence, de rigueur et d’adaptabilité, les investisseurs français peuvent tirer parti des opportunités qu’offre le marché immobilier floridien, tout en se préparant aux défis de demain. La clé du succès réside dans une connaissance approfondie du marché, une stratégie claire et une vision à long terme. Tout ceci, vous pouvez l’avoir avec un accompagnement de notre équipe à Objectif USA Immobilier. Avec ces atouts, investir en Floride en 2024 peut se révéler être un choix judicieux et porteur pour les années à venir.
