L’Immobilier à Miami

Miami, de par son dynamisme et son attractivité, est un choix idéal pour un investisseur qui souhaite se lancer dans l’immobilier locatif. En effet, cette ville qui a encore pour nom Magic City est l’une des plus prisées pour l’investissement immobilier en Floride. Son marché attire de plus en plus d’investisseurs.

L’immobilier de Miami présente une typologie des biens variés. De la villa de Miami en passant par le condominium de luxe (piscine, salle de sport, voiturier…) ou encore le studio, on assiste à une ruée vers le pays de l’Oncle Sam, parce que l’investissement immobilier est très prometteur sur le marché américain.

Seulement, il faudrait bien connaître les subtilités du marché de cette grande agglomération de l’État de Floride. Quel est l’intérêt d’un investissement immobilier à Miami ? Quels sont les types de biens de cette ville ? Les quartiers les plus prisés ? La tendance des prix ? État des lieux de l’immobilier à Miami en 2020.

Pourquoi investir à Miami ?

Le marché de Miami est très dynamique. Il y a une forte demande locative. De surcroît, les prix d’achat sont relativement bas en comparaison au prix des loyers. Miami, autrefois construite sur la spéculation, est aujourd’hui une ville en plein développement, avec de vrais emplois et de grandes entreprises bien installées. Les enjeux économiques, combinés à la détermination des pouvoirs locaux en font une agglomération avec une situation stable et fructueuse.

Tout le monde peut accéder à la propriété aux États-Unis, et plus particulièrement à Miami. Un visa de création d’entreprises n’est pas requis pour y réaliser un investissement. Il suffit d’ouvrir un compte bancaire. On peut aussi créer une société américaine qui permet une coquille de protection juridique pour les investisseurs. De plus, les déductions d’impôt sont importantes pour les sociétés immobilières. Il faut également noter qu’il n’y a pas de double taxation en France sur les revenus imposés aux États-Unis. Par ailleurs, la Floride bénéficie d’un régime fiscal très avantageux, car l’État de Floride ne perçoit pas d’impôts sur le revenu, seul l’État fédéral collecte les impôts.

On assiste donc à une ruée vers le pays de l’Oncle Sam parce que le marché américain est très prometteur. Miami est l’une des villes les plus prisées par les investisseurs immobiliers.

Un taux de rentabilité élevé

La demande locative est très forte à Miami. Comparés au prix des loyers, les prix d’achat sont bas. C’est une ville stable et très profitable aux investisseurs.

L’acquisition d’un condo (appartement)  est fortement une solution, et il est possible de le manager soi-même. Ces investissements permettent de réaliser des taux de recettes très intéressants. Les investissements y sont à forte rentabilité, car l’achat d’une propriété peut rapporter des taux de profit supérieurs à 7 %.

Dans le sud de la Floride, à Coral Gables par exemple, les investissements à forte rentabilité sont basés sur des achats à rentabilité locative à court, moyen et long terme. Il s’agit là de condo, de townhomes (maisons mitoyennes) ou de single family homes (maisons individuelles).

Il faut noter que les autorisations pour faire de la location vacance en Floride sont dans des zones restreintes. Les experts immobiliers proposent également un service de gestion locative qui permet au client de ne pas s’occuper du bien et d’en tirer des profits plus importants.

Une fiscalité plus que favorable

La fiscalité en vigueur à Miami est très propice pour un investissement rentable. Il est bon de savoir qu’il n’y a pas d’impôt sur la fortune. Les frais sont de l’ordre de 1 à  2 %, pour toute acquisition immobilière dans cette magnifique ville côtière des États-Unis.

Les autorités américaines y ont également mis en place une fiscalité très correcte. C’est ainsi qu’en cas de plus value, l’investisseur n’aura à s’acquitter que de 15 % d’impôt sur la plus-value après un an de détention du bien. De plus, divers frais sont déductibles des revenus (le voyage, l’hôtel, etc.).

De nombreux avantages fiscaux sur les plus-values immobilières et les revenus fonciers américains rendent l’investissement avantageux aux USA, comparé au marché français : amortissement sur une durée de 27,5 années entre autre…

Les investissements aux États-Unis pour les Français sont soumis aux conditions fiscales signées entre la France et les États-Unis qui stipulent qu’un crédit d’impôt en France compense l’imposition prélevée sur le sol américain. Ceci élimine totalement la double imposition.

La possibilité de diversification de patrimoine

La situation économique actuelle en Europe et en France incite les investisseurs à diversifier l’orientation de leur patrimoine. Investir aux États-Unis fait partie des solutions faciles d’accès, qui promettent de profiter d’une économie en forte reprise, d’un rapport locatif plus élevé et d’une plus-value certaine. De plus, l’acquisition en devise US dollar reste une stratégie stable et durable.

Un marché en pleine forme

Le marché de l’immobilier à Miami se porte à merveille. C’est une ville jeune et très active. Les touristes et les gens d’affaires y font des allers-retours toute l’année. De nouveaux quartiers sortent de terre, ce qui garantit une croissance continue de la ville. Le taux de chômage ne cesse de baisser grâce à d’importantes créations d’emplois dans le secteur privé.

Miami offre aussi d’importantes opportunités d’investissement, ce qui attire de nombreux investisseurs. Cela booste inévitablement le marché immobilier, haut de gamme entre autre. Le change euro/dollar est un autre avantage non négligeable de Miami et des villes américaines en règle générale.

Deux types de biens se dégagent particulièrement pour une rentabilité oscillant entre 6 et 8 % par an en moyenne. Tout dépend ensuite des affinités de l’acquéreur avec le bien et le mode de gestion.

• Un appartement à Miami dans un building moderne, avec beaucoup de parties communes luxueuses, présente un prix d’acquisition et des charges élevées. Les loyers sont proportionnellement élevés. La location est entre 1 700 et 2 200 $ par mois pour un T2, entre 2 200 et 3 000 $ par mois pour un T3, et à partir de 3 500 $ par mois pour les T4 et plus.
• Un appartement dans un petit building Art Déco typique de Miami Beach présente, quant à lui, un prix et des charges peu élevés. Le loyer est lui aussi moins cher, mais peut être compensé par la location saisonnière (en vérifiant si c’est autorisé dans le secteur).

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La souplesse des baux d’habitation

Contrairement à la France, il n’existe pas vraiment de contrainte pour les propriétaires au niveau des baux : pas de protection des locataires, pas de préavis pour donner congé. Tout est librement négocié, et la gestion est donc plus flexible.

Néanmoins, des contraintes peuvent être imposées au niveau de chaque condominium, puisque ce sont les copropriétaires qui se chargent d’établir les règles. Certains condos peuvent ainsi n’autoriser qu’un seul contrat de location à l’année, ou imposer des limites dans la durée des baux (location interdite pour moins d’un an par exemple). C’est un point à vérifier avant de s’engager dans la location saisonnière.

Il faut enfin savoir que la fiscalité d’un investissement à Miami est plutôt incitative, et l’absence de double imposition permet de générer une rentabilité intéressante en comparaison d’un investissement en France.

Un marché ouvert et accessible à tous

Devenir propriétaire (acheter un appartement à Miami Beach par exemple) à Miami est accessible à tous. Les investissements peuvent se faire sans aucune autorisation de création d’entreprises. Mais avoir une société américaineest idéal pour bénéficier de la couverture juridique réservée aux investisseurs dans ce type de structure juridique. 

Miami, une ville sûre et pleine de charme

Miami est une ville en croissance continue. Le climat y est un grand atout avec un ensoleillement maximal toute l’année. Il fait toujours chaud à Miami, et les investisseurs savent à quel point cela est bon pour les affaires.

De plus, c’est l’une des villes les plus sûres des États-Unis. En plus de la sécurité proprement dite, la qualité de vie est très propice à toute forme d’investissement. Les potentiels acheteurs et locataires ne risquent pas d’hésiter à cause d’une question d’insécurité. La présence permanente, sans être intrusive, de la Police a de quoi rassurer plus d’un.

Pour ce qui est du tourisme, la proximité de Fort Lauderdale ou encore de North Miami, villes situées toutes deux au nord de Miami, représente un grand avantage. Les activités à réaliser à Miami et à Miami Beach sont si nombreuses, que les visiteurs n’en ont jamais assez. Un investissement locatif dans cette région serait donc forcément rentable.

Les raisons ainsi évoquées ne sont qu’une partie de toutes celles qui font de Miami, une destination de premier choix pour un investissement immobilier. Les investisseurs visionnaires y ont déjà placé leur argent alors, il n’y a pas lieu d’hésiter pour y faire un investissement immobilier.

Les types de biens à Miami

Il n’y a pas de profil type pour un investisseur. Les premiers biens d’investissement commencent autour de 100 000 $ pour la location longue durée, et de 150 000 $ pour la location court terme.

Parmi les biens les plus recherchés, les maisons luxueuses sur Miami Beach, et notamment dans les îles placées au cœur de la ville, restent en tête du rêve de Miami. C’est le cas des Venetians ou de Key Biscayne par exemple. Les Européens adorent également Coconut Grove et ses prestigieuses « Gated Communities » (résidences gardées) comme Cocoplum ou Gables States.

On peut également trouver à Miami, l’ultra luxe des prestations proposées par les condominiums (immeubles), avec des vues incroyables sur l’océan ou la baie. Les immeubles rivalisent de services : beach clubs, piscines, spas, salles de sport, bowling, billard, services de conciergerie, valets parking (voituriers), etc.

Les quartiers en vogue se répartissent autour de South Pointe (Miami Beach), Brickell, Midtown, Edgewater, Bal Harbour. Le choix est aussi vaste que les appartements, spectaculaires.

Pour une maison à Miami de plus de trois chambres (et trois salles de bain) dans un bon quartier résidentiel, il faut compter un budget minimum de 800 000 à 1,3 million $.

Le marché des appartements en 2e, ou 3e ligne de mer ou de baie, très bien placés dans le cœur de Miami Beach ou de Miami, sont aussi très prisés, notamment par les investisseurs. Le charme des petits immeubles Art Déco est reconnu dans le monde entier surtout pour le tourisme balnéaire, puisqu’ils sont à deux pas de la plage.

Miami est légendaire pour ses maisons extraordinaires et fastueuses, aux architectures variées. Pour l’achat d’un petit pied-à-terre, c’est l’endroit idéal. Il faudra y réserver un budget dans une fourchette budgétaire de 200 000 à 300 000 $.

Les acheteurs des résidences à Miami sont pour l’essentiel des clients étrangers dont francophones provenant de pays comme la France, la Belgique, la Suisse, le Canada, ou des clients d’autres États américains. On y retrouve également une clientèle internationale qui souhaite investir dans l’immobilier. Certains des investisseurs achètent plusieurs biens, les mettent en location, et en utilisent un comme résidence secondaire quand ils le souhaitent.

La sécurisation des acquisitions

Concernant la sécurisation des transactions, l’acquisition d’une propriété à Miami est très sécurisée. Tout est transparent, on a accès à l’historique de la propriété, et les avocats qui interviennent dans les opérations vérifient qu’il n’y a pas de problème majeur comme des problèmes de charpente, de toiture, d’électricité ou de plomberie.

Avec une forte demande locative, des rentabilités intéressantes et une souplesse sur la rédaction des baux, de nombreux Français sont tentés par l’investissement à Miami, attention cependant à quelques spécificités juridiques qui peuvent freiner la location si elles ne sont pas anticipées.

Les types de quartiers à Miami

À l’image de la ville, le marché immobilier de Miami offre des biens variés. On peut y trouver des maisons sur l’eau, de volumineux appartements de luxe, des petits immeubles Art et Déco. Généralement, les logements offrent aux habitants de nombreuses prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport) par exemple.

L’immobilier, les ambiances et cadres de vie à Miami sont différents en fonction des quartiers.

• Miami Beach est réputée pour son ambiance festive, Art Déco et ses plages. On peut y trouver des condominiums luxe et appartement, dans des immeubles Art Déco.
• Brickell (financial district) offre une atmosphère plus citadine en bord de mer, et de très beaux condominiums.
• Coconut Grove, entre bords de mer, mangrove et « jungle », est un quartier très vivant et agréable. Il est possible d’y trouver des maisons familiales, mais également des villas et condominiums.

Selon les quartiers et le type de bien immobilier à Miami, les prix oscillent généralement entre 3 000 et 7 000 euros le mètre carré. En outre, les loyers y sont particulièrement élevés, ce qui permet d’envisager une rentabilité souvent bien plus intéressante qu’en France pour un investissement locatif.

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La tendance des prix de l’immobilier à Miami

Durant les années de crise, particulièrement l’année 2007, le marché immobilier américain s’est effondré. Subprimes, du nom de la crise la plus importante de ces 50 dernières années, avait entraîné l’endettement record des Américains, et fait chuter les prix de l’immobilier de plus de 40 %. La Floride fut l’un des États les plus affectés par cette crise unique. Cette chute des prix qui s’expliquait par le nombre croissant de saisies immobilières avait forcé les organismes financiers américains à se séparer de leur « stock » à prix discount. Les banques devenues propriétaires suite aux saisies se devaient de payer les taxes, frais de copropriété, etc.

Suite à la crise des Subprimes donc, les prix de l’immobilier à Miami, comme de partout aux États-Unis, se sont effondrés. Et de ce fait, investir dans l’immobilier et avoir un retour conséquent était pratiquement impossible.

À partir de 2012, les prix des biens immobiliers ont commencé à nouveau à augmenter. Et depuis 2015, les prix des biens se sont stabilisés, mais restent néanmoins élevés, sans toutefois revenir au niveau d’avant la récession.

Aujourd’hui, les prix du marché ne sont plus dictés par les vendeurs affectant le niveau global des ventes et entraînant une augmentation de l’offre et des stocks. C’est une situation qui incite les vendeurs à être plus réalistes et à accepter de revenir à des prix plus conformes au marché, ouvrant de ce fait, les portes à une négociation possible et normale des acheteurs.

Cependant, depuis 2011, le marché est à la hausse, alors que l’investissement à Miami reste une bonne affaire. Les prix sont toujours inférieurs à ceux d’avant la crise, et la perspective de la plus-value est toujours intéressante.

Victime de la bulle immobilière qui a touché les États-Unis dans les années 2000, Miami n’a pas été épargné par la chute des prix. Ceux-ci ont baissé jusqu’à moins 50 %, et sont encore relativement bas actuellement.

L’effondrement du marché américain du logement en fin 2006 a conduit à une crise financière et économique dont le monde a eu du mal à se sortir. Malgré le temps passé, le débat continue à être récurrent sur les vrais responsables de la crise qu’on n’arrive toujours pas à situer.

Mais les conditions d’acquisition immobilière actuelles sont excellentes, d’où cette ruée des investisseurs vers Miami. De plus, la demande locative ne cesse de croître alors que les loyers sont relativement élevés. C’est donc une destination de premier choix pour un investissement locatif, pour une vente ou une revente, ou pour toute autre forme d’investissement immobilier.

Compte tenu de la bonne santé économique des États-Unis, le marché était en croissance de près de 3 % en 2014, et excellente nouvelle pour les acheteurs étrangers, la reprise de l’économie américaine est constante depuis lors.

Le moment est idéal pour l’investissement, même si les tarifs sont en hausse. Les maisons à vendre à Miami, villas, appartements et autres biens immobiliers en Floride sont toujours vendus à un prix inférieur à celui de 2008, et les meilleurs analystes financiers estiment que le prix de l’immobilier aux États-Unis est toujours décoté de minimum 10 % en rapport avec sa valeur réelle. En comparaison de ces chiffres, le marché français semble surcoté d’environ 30 % de sa valeur réelle.

Après un rebond spectaculaire, la hausse des prix commence à ralentir à Miami surtout dans le luxe. Depuis le point bas de la crise en 2012, le marché est reparti en flèche à tel point que les tours se sont multipliées sur le front de mer, donnant à la ville un petit air de Hong-Kong.

Miami est donc une destination de choix pour toute personne qui désire effectuer des investissements dans l’immobilier et obtenir des gains avantageux.