Pour l’investissement dans l’immobilier en Floride et donc devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vous pouvez passer « en direct » ou requérir les services d’un agent immobilier local, idéalement francophone afin de vous faciliter la compréhension des différentes étapes.
Une acquisition immobilière, aux USA ou n’importe où ailleurs, n’est pas une opération anodine. En territoire français, vous connaissez les règles, mais en Floride, c’est différent et se passer de professionnel mène, à notre avis, à prendre des risques importants.
En quelques lignes (car nous avons un article complet sur le sujet), voici les étapes qui vont vous permettre de bien acheter en Floride :
- La recherche du bien : il y a de multiples sites tels que Realtor, Zillow, Trulia, mais surtout votre agent aura accès au MLS (base de données globale de tous les biens) et il pourra vous aider à choisir et même inscrire une alerte qui permet de recevoir un email chaque fois qu’un bien qui vous correspond arrive sur le marché. À noter qu’en Floride, tout est transparent : vous aurez accès à toutes les informations de biens aux alentours pour comparer, ce qui vous permettra de faire une offre au bon prix.
- Émettre une offre : l’agent immobilier sera là pour vous aider à émettre une offre au prix que vous pensez approprié avec toutes les clauses nécessaires à votre protection.
- Une fois l’offre acceptée (et après une éventuelle négociation), vous pourrez faire procéder à une inspection du bien par un inspecteur agréé. Il vérifiera que celui-ci n’a pas de défaut apparent.
- Si votre offre était une offre avec paiement comptant (cash offer), le processus ira très vite. Si vous avez souscrit un crédit aux USA (40% d’apport mini), l’organisme financier aura 30 jours pour confirmer son prêt (il aura donné un pré accord avant que vous ne fassiez l’offre)
- Après la levée de toutes les contingences (comme une inspection satisfaisante ou l’obtention du crédit), on pourra procéder au closing, c’est-à-dire à la concrétisation de la vente à l’issue de laquelle vous serez propriétaire. Cette signature aura lieu auprès d’une title company, encadrée par un avocat, le closing attorney. Cela correspond au notaire en France. À noter que la plupart des frais seront à la charge du vendeur.
- Suite à cela, vous recevrez un titre de propriété (deed) et une assurance qui vous couvre s’il y avait la moindre dette qui n’aurait pas été découverte avant la vente (title insurance).
- Vous êtes propriétaires du bien, vous pouvez l’occuper ou le mettre en gestion locative auprès d’un property manager.
Quel est le rôle de l’agent immobilier en Floride ?
Le rôle de l’agent immobilier est celui d’un chef d’orchestre. Tout au long de la transaction, il va :
- Vous aider à déterminer votre recherche : type de bien, budget, quartier…
- Vous présenter à des organismes financiers locaux si vous souhaitez emprunter aux USA (40% d’apport mini)
- Organiser les visites de biens avec vous, souvent, dans notre cas, nous vous conduisons aussi, en exposant les plus et les moins de chaque quartier (école, accès, sécurité..)
- Réaliser une analyse comparative du bien sur son marché (Comparative Market Analysis) pour pouvoir se positionner par rapport au prix demandé. En cas de projet d’investissement locatif, l’agent immobilier fera avec vous des simulations de rentabilité selon différentes hypothèses.
- Vous aider à émettre une offre au bon prix stipulant avec des conditions suspensives protectrices et requérant et les documents officiels nécessaires à la réalisation d’un achat sécurisé
- Vous aider à répondre aux éventuelles contre-offres que ferait le vendeur
- Vous présenter des inspecteurs certifiés et organiser l’inspection dans les délais
- Vous expliquer le rapport d’inspection et évoquer les éventuelles actions à entreprendre suite au rapport
- Communiquer tout au long de ces étapes avec l’agent immobilier du vendeur
- Communiquer avec la title company pour préparer un closing qui se passe bien
- Vous accompagner pour assurer le bien
- Évoquer avec vous la gestion locative du bien si votre projet est un investissement immobilier locatif
- Vous présenter des organismes spécialisés dans le transfert des fonds d’Europe aux USA pour vous permettre d’économiser sur les frais de transfert
- Vous présenter un comptable pour que vos déclarations soient faites en temps et en heure et correctement
- Piloter la signature définitive de l’achat soit de façon délocalisée (en pays français) soit sur place
- Récupérer les clés et vous les remettre, ou les remettre au property manager
- S’assurer de la bonne réception des titres de propriété
- Assurer un suivi de la transaction et s’assurer de votre complète satisfaction.
C’est comme cela qu’à Objectif USA Immobilier on conçoit notre métier d’agent immobilier.
Comment fonctionnent les agents immobiliers en Floride ?
Tout d’abord, pour être agent immobilier en Floride, il faut avoir une licence. Pour pouvoir obtenir cette licence, il faut :
- Avoir un statut légal aux États-Unis (Visa, carte verte…) et donc un numéro de sécurité sociale (rien à voir avec la Sécurité sociale française, c’est juste un numéro d’identité)
- Avoir un niveau High School (bac)
- Avoir suivi une formation initiale de 63 heures et réussi le test de fin de formation
- Avoir réussi le test auprès de l’État de Floride (100 questions de type QCM, 3 heures 30)
Pendant 2 ans, l’agent immobilier sera un sales associate, c’est à dire qu’il devra travailler pour un broker, il ne pourra pas être à son compte et il devra faire une formation complémentaire de 45 heures durant les 2 premières années pour conserver sa licence.
Ensuite, pour être broker et donc être indépendant ou créer sa propre agence, il lui faudra à nouveau passer sur les bancs de l’école pour 72h cette fois et encore réussir un examen d’état… Et pour garder cette licence, le broker devra suivre encore une formation complémentaire de 60 heures pendant les 2 ans…
Bref, sans être un parcours du combattant, ce n’est pas simple non plus.
Au niveau du fonctionnement quotidien, la principale différence avec les agents immobiliers français, c’est le MLS ou Multi Listing System. Tout agent immobilier qui signe un mandant de vente a 72 heures pour rentrer ce mandat dans un fichier global où le bien sera visible par tous les agents immobiliers de Floride. Chaque agent pourra donc faire visiter le bien à un de ses clients. Cela a pour conséquence de fluidifier le marché et de rendre les achats/ventes très rapides. La commission sur la vente, généralement 6% sera à la charge du vendeur et, dans le cas ou deux agents immobiliers sont impliqués (un pour l’acheteur, un pour le vendeur, chacun aura 3%. Le principe même du métier d’agent immobilier aux USA est la collaboration entre agents, c’est qui assure l’efficacité redoutable du système.
Les différences et ressemblances entre agents immobiliers français et ceux aux USA
Sans jouer au jeu des sept erreurs, voici des éléments de comparaison :
- La formation professionnelle obligatoire est plus longue aux USA même s’il y a eu des évolutions récentes de l’autre côté de l’Atlantique.
- Le fichier unique des biens MLS qui est un véritable atout pour les acheteurs et les vendeurs
- Le principe de coopération et de partage de commissions qui est la règle et non l’exception (ça arrive parfois en France)
- L’équivalent de la FNAIM est REALTOR
- Il y a environ 1 agent immobilier pour 150 personnes aux USA et 1 pour 1200 dans notre pays.
- Beaucoup d’agents immobiliers sont indépendants aux USA alors qu’en France, ils travaillent généralement dans des agences.
Faut-il faire appel à un agent immobilier francophone ?
À notre avis, au moins pour votre premier achat, il faut vous faire accompagner par un agent francophone afin de mieux maitriser la recherche et la transaction, afin d’avoir les explications. Même si votre niveau d’anglais est bon, on est dans un domaine très spécifique ou les différences ne tiennent pas seulement à une question de traduction ou de vocabulaire, mais parfois à des notions ou des usages complètement différents.
