Dans cette vidéo, j’explique comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier locatif en Floride. J’utilise cette calculatrice online, la plus complète à mon avis : https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html
Transcription complète de la vidéo
Bonjour à tous. Aujourd’hui, je vais vous montrer comment, à Objectif USA immobilier, nous calculons la rentabilité d’un bien locatif. Ce calcul serait d’ailleurs valable autant pour un bien locatif en Floride ou dans un autre état des États-Unis qu’en France. Le principe étant de bien tout prendre en compte pour la rentabilité car on peut tout faire dire un taux ! On peut annoncer des taux de 14 ou 15% de de rentabilité. Simplement tout est question de savoir ce qui est inclus dans ce taux, plus précisément d’ailleurs, ce qui est déduit.
On va partir d’un exemple existant, à savoir un investissement que nous connaissons d’un client qu’un client réalisé. Un client qui a acheté sa maison. Là vous ne verrez pas bien l’URL, l’adresse du site, je la mettrais en commentaire en dessous de la vidéo comme ça vous pourrez aller sur le site (https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html
). Assez bientôt d’ailleurs ce calcul sera intégré sur le site Objectif USA immobilier. Dans l’immédiat, il est à l’extérieur et c’est la plus efficace que j’ai rencontré, la plus réaliste.
Alors partons sur un bien donc que notre client a acheté 205000 dollars. Est-ce qu’il a emprunté pour acheter ce bien ? Non il n’a pas emprunté pour acheter ce bien. Les Closing Cost c’est à dire les coûts à sa charge, l’équivalent des frais de notaire, ont été d’environ 1000 dollars. Est ce que le bien nécessitait des réparations ? Non, il n’y avait pas de réparation sur ce bien. Le bien, il l’a loué tout de suite. La Property Tax, l’équivalent de Taxe foncière, là en l’occurrence, elle est de l’ordre de 1,5% de la valeur du bien, donc 205000 que multiplient 1.5%, on va dire que l’équivalent de la taxe foncière la Property Tax est de l’ordre de 3000$ annuel.
L’assurance 800 dollars par an. C’est un petit peu moins, c’est plutôt 700 dollars par an. Les HOA sur ce bien ils étaient de l’ordre de 200 dollars par mois. La maintenance annuelle je vais partir sur 500 dollars par an, qu’est-ce que ça veut dire, ça veut bien que d’ores et déjà on conseille aux clients de souscrire ce qu’on appelle une Home Warranty qui fait que ça couvre tout l’électroménager. Il y aura forcément des années où on n’aura pas du tout de maintenance, des années où il y en aura plus, donc en prenons 500 dollars par an je pense qu’on est pas mal.
Alors Other Costs qu’est-ce que je vais mettre ici ? Je vais mettre coût d’un comptable qui fasse sa déclaration annuelle et c’est à peu près 400 dollars par an. Dans la HOA Fee j’ai fait une erreur, c’est en annuel donc 200 dollars par mois ça fait 2400 par an. Les augmentations annuelles, la Property Tax, on va partir du principe qu’elle augmente de 1% par an, l’assurance aussi. Pour les HOA Fee, moi j’ai 0% d’augmentation et ça fait dix ans qu’on habite au même endroit. La maintenance prenons 1%, le comptable prenons aussi 1%. C’est vraiment pour être prudent parce qu’en général la même chose je n’ai jamais vu tellement d’augmentation du comptable et alors quand c’est une augmentation en générale c’est plutôt une augmentation d’un coup de 50 $ plutôt que de 1 %, donc bon prenons 1% en moyenne.
Le loyer de ce bien : le client le loue 1550 par mois, on va prendre une augmentation annuelle du loyer de 2 % donc 1550 ça a augmenté pas mal ces dernières années, plus que 2 % sur ces dernières années, la 2% par an ça fait augmenter de 30 dollars, ça serait plutôt 1600 2 ans après. Ici c’est plutôt des augmentations par paliers on n’augmente pas réellement de 2% par an, là je pense que 2 % c’est réaliste. Là le taux de vacance, le temps pendant lequel l’appartement est vide par an, là aussi on va faire une moyenne on va dire que c’est quinze jours par an, donc 15 jours / 360 ça fait 4%. Là, encore une fois, l’appartement aura peut-être 0 jours de vacances pendant trois ans puis un mois parce qu’il y aurait eu un petit peu de travaux à faire donc c’est pour ça qu’on prend 4% de vacances.
Le coût de la Property Management, la compagnie qui fera votre Property Management. Là les tarifs s’échelonnent entre 8 et 10%, je vais prendre encore une fois une solution intermédiaire et on va prendre à 9% voilà. Est-ce qu’on connaît le prix de vente ? Alors non, alors d’abord combien de temps sur combien de temps, on va calculer si le client garde le bien 15 ans, est ce qu’on connaît le prix de vente ?
Si quelqu’un sait d’ores et déjà combien il va revendre son bien dans 15 ans qu’ils me le dise, donc non on ne connaît pas le prix de vente. Alors ce qu’on va faire c’est qu’on va partir sur une valorisation de 1 % par an, là aussi celle ça peut être pessimiste et ça peut être optimiste, le marché n’évolue pas régulièrement d’un pour cent par an ces dernières années il est plutôt monté de 4-5% mais il avait baissé de 20% avant voire 50% sur certaines zones, quand on regarde sur 15 ans 1% par an c’est une hypothèse prudente voilà.
Le coût de ventes on va laisser 8% pourquoi ? Parce que vous avez très peu de coûts d’achat, en Floride les coûts de notaire fin de notaire, les coûts de vente sont à la charge du vendeur alors forcément quand vous en achetez-vous n’aurez pas beaucoup, le jour où vous revendrez la commission déjà des agents immobiliers c’est généralement de 6 % donc 8% on est réaliste en coût de revente.
Voilà donc on va quand même vu beaucoup de choses dans ce calcul, on calcule et on arrive à une rentabilité sur ce bien de 5,65 alors 5,65 c’est du net net net ! La fiscalité n’est pas impactée là-dessus, pourquoi parce que la fiscalité elle va dépendre de chaque client, bon à savoir qu’elle est beaucoup plus basse qu’en France, admettons que vous soyez au taux de 10% il y’aurait là pour le coup il y’aurait, alors ce n’est pas 10% de 9000 pourquoi, parce que vous avez un amortissement sur 27 ans donc en tenant compte de tout on aurait une fiscalité très faible, donc c’est du net avant impôts. Par contre quand je dis net net net, c’est qu’on a vraiment déduit beaucoup de choses : Le comptable, l’assurance, le temps de vacances, les éventuels travaux etc. et je trouve que c’est un tableau qui est beaucoup plus réaliste que beaucoup d’autres tableaux qui très souvent ne sont montrés que loyer sur prix d’achat, c’est quand même simpliste. Alors là on a une rentabilité de 5,65 par année sur ce bien là, on va trouver plus on va trouver moins, tout dépendra forcément du prix d’achat et du loyer qu’on trouvera, le bien que j’ai mis ici c’est un bien réel que donc on a vu pour un de nos clients.
Voilà donc je ne me suis pas présenté au début je suis Sylvain Perret d’Objectif USA Immobilier. Objectif USA Immobilier, nous sommes spécialistes dans l’investissement immobilier en Floride, je dis bien « nous » parce que la partie immobilier c’est d’ailleurs plus généralement ma femme Daphné qui s’en charge, donc si vous nous suivez sur internet c’est plutôt elle que vous verrez en charge de de ces éléments-là, étant entendu que les chiffres c’est plutôt moi avec ma formation comptable à l’origine. C’est pour ça que c’est moi qui fais cette vidéo aujourd’hui. Voilà vous n’hésitez pas à nous contacter à Objectif USA Immobilier et on nous accompagnera dans votre achat d’investissement immobilier en Floride. A bientôt !
