Nous souhaitons aujourd’hui vous montrer un exemple concret de la rentabilité d’un investissement immobilier à Orlando en Floride. C’est ce bien qui nous a servi comme exemple pendant les conférences Objectif USA Immobilier en octobre 2019 en France (je précise qu’il s’agit d’un exemple réel), à savoir une maison mitoyenne (townhome) située au 13108 CENTER SQUARE DRIVE, ORLANDO, Florida 32828.
Quel bien immobilier ?
Une maison mitoyenne dans un excellent quartier d’Orlando (code postal 32828). À proximité de cette maison, on trouve des écoles toutes classées A, un supermarché Publix, une pharmacie et des restaurants tous accessibles à pieds.
La maison date de 2003. Elle a 4 chambres, 2 salles de bains, un garage pour 2 voitures et une surface habitable totale de 144 m2.
Les charges du lotissement comprennent l’entretien du bien (espace vert et extérieur du bâtiment : toit et murs), une piscine commune, un terrain de tennis et basket, un parc avec des jeux pour enfants.
Ce bien a été mis en vente pour $229,999. Cependant, il est probablement négociable un peu puisque sur le marché depuis quelque temps déjà (Update : entre temps, le bien a été vendu à $220,000, ce sera donc la base des calculs plus bas).
Pourquoi avoir choisi une maison mitoyenne ?
- Parce qu’elles se vendent moins cher qu’une maison individuelle et se louent, globalement au même prix. Elles présentent donc une meilleure rentabilité.
- Parce que la HomeOwner Association (copropriété) se charge de beaucoup de chose au niveau de l’entretien, c’est donc un bien “sans soucis” pour un propriétaire éloigné
- Parce que c’est demandé par les locataires : petit bout de terrain pour le barbecue mais peu d’entretien, lotissements sécurisés avec barrière pour les enfants, piscine commune…
Quel loyer pour cette maison à Orlando ?
Par le MLS (base de données des agents immobiliers), on peut voir les loyers pratiqués dans la zone pour des biens équivalents et dans les 3-6 derniers mois. On recherche donc les biens comportant 4 chambres, dans un rayon d’un kilomètre autour.
Quelques maisons mitoyennes équivalentes à notre produit ont été louées en moyenne à $1,795 par mois (de $1,700 à $1,900).
On peut donc estimer que le bien se louera ce prix-là.
Quelle rentabilité pour cet investissement locatif à Orlando ?
Lorsque nous vous exposons la rentabilité d’une maison à Orlando, on ne vous sort pas des taux d’un chapeau, on vous explique les calculs précisément sans omettre des coûts et charges.
De ce cas précis, les plus grosses charges de votre maison seront la taxe foncière (property tax) , les charges de copropriété (HOA), et les frais de l’agence de gestion locative (Property Manager).
- La property tax est fixée par le county et est entre 1 et 2% de la valeur du bien : en 2018, le précédent propriétaire a payé $2 929 pour l’année.
- Les HOA vont s’occuper de l’entretien des zones communes. Dans ce cas précis (c’est à vérifier pour chaque bien, car cela peut être très différent d’une HOA à l’autre), on parle d’une piscine, d’un parc pour enfants, de 2 terrains de tennis et d’un terrain de basket, mais aussi de l’entretien de l’extérieur de la maison mitoyenne (les espaces verts, le toit ainsi que les peintures et entretien de l’extérieur du bâtiment comme les gouttières et les termites).
Dans ce cas, les HOA sont de $187 par mois soit $2,236 par an. - Le property manager : c’est lui qui va gérer votre bien au jour le jour : trouver et vérifier le locataire, récupérer le loyer en début de mois et vous le transférer, intervenir en cas de soucis et de travaux, mais aussi en cas de retard de loyer. Pour ce travail, les property managers prennent entre 8 et 10% par mois. Notre calcul sera basé sur une offre à 8% que nous connaissons bien, celle-ci étant assez complète.
| Loyer brut | $1,795 x 12 | $21,540 |
| Property Tax | $2,929 | |
| HOA | $186.33 x 12 | $2,236 |
| Property Manager | $143.36 x 12 | $1,720 |
| Revenu Net | $14,655 |
En conclusion, on peut éventuellement ajouter quelques frais :
- Une assurance du bien propriétaire non occupant : $800,
- Une home warranty : c’est une garantie sur tout l’électroménager, mais aussi sur la climatisation et le chauffe-eau. Ils réparent voir remplacent à moindre coût pour un contrat à $550 par an,
- Un CPA qui est un expert comptable pour demander votre ITIN (votre numéro fiscal américain), faire votre déclaration d’impôt (IRS) chaque année pour $500
- De temps en temps prévoir un coup de peinture et un éventuellement un changement de moquette.
Quelle fiscalité ?
Qu’en est-il des impôts américains et français ?
Il y a tout d’abord un accord de non double imposition entre la France et les États-Unis. Cela signifie qu’une fois que vous aurez déclaré et payé vos impôts sur le sol américain vous n’aurez pas à repayer sur le sol français (les revenus en question devront être signalés au fisc français, intégrés à l’assiette fiscale, mais vous ne payerez rien dessus).
Ensuite voici une estimation du calcul :
| Revenu brut | $21,540 | |
| Total des frais dans tableau ci-dessus | $6,885 | |
| Amortissement sur 27.5 ans (calculé sur la valeur du bâtiment hors terrain soit 80% pour l’exemple) | $176,000/27.5 | $6,400 |
| Autres déductions (assurance, comptable, home warranty…) | $800 + $550 + $500 | $1,850 |
| Frais réels de déplacement pour visite annuelle de votre bien (Avion, …) | $1,000 (Avion + 3 nuits d’hôtel par exemple) | $1,000 |
| Resultat net fiscal | $5,405 |
Ce résultat sera imposé à l’impôt sur le revenu fédéral américain (personal income tax) selon un barème sur le même principe que les tranches fiscales françaises
Dans le cas d’un couple marié et selon le barème ci-dessus, le taux d’imposition fédéral est de 10%. L’impôt à payer dans ce cas serait de $540.90.
À noter que dans le cas d’un revenu locatif en Floride, il n’y a pas d’impôt supplémentaire au titre de l’État de Floride. Pour un bien situé en Californie par exemple, il faudrait ajouter un impôt supplémentaire de 1% et même 4% à New York. C’est pour cela que la Floride est considérée aux États-Unis comme une sorte de paradis fiscal.
Comme évoqué au début de cet article, il s’agit d’une exemple avec des chiffres réels. Nous n’incluons pas ici de plus value potentielle même si le quartier nous fait penser qu’il y a de fortes chances que la valeur augmente dans les années à venir mais nous préférons rester sur du concret, du “certain”.
Bien entendu, nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions, approfondir la réflexion avec vous et vous accompagner dans vos projets. A très bientôt sous le soleil Floridien pour un voyage rentable.
