Investir en Floride – L’immobilier en Floride est-il encore valable en 2020?

Si vous arrivez sur cette page, c’est que vous vous posez la question si investir en Floride a encore du sens. En effet, personne ne contredira qu’il était intéressant d’investir dans l’immobilier en Floride en 2009, juste après la crise. Il y a de nombreux sites qui démontrent à quel point certains français ont fait de bonnes affaires dans l’immobilier à l’époque, dans beaucoup de zones des Etats Unis d’ailleurs, pas qu’en Floride. Mais est-encore valable aujourd’hui ? Y’a t’il encore des affaires à faire ?

Comment s’est comporté l’immobilier en Floride, ou plus généralement l’immobilier aux USA depuis la crise ?

Comme vous le voyez sur la courbe ci-dessous (source ici), le prix moyen des maisons en Floride est passé de $220,000 à $320,000 en 10 ans et depuis 1 an (pour un appartement, le ratio est le même), le marché se stabilise. Cela fait donc une augmentation de 45% en 10 ans et de 3.82% par an. C’est clairement alléchant et ce sont des taux de croissance inhabituel sur un marché immobilier. Il faut juste se rappeler qu’en 2008, l’immobilier américain sortait de sa plus grosse crise historique et que le marché a donc repris une partie de la baisse subie.

Quel potentiel de hausse aujourd’hui ?

Il reste à notre avis un potentiel de hausse en cas d’investissement sur le marché immobilier aux Etats-Unis pour plusieurs raisons :

  • certains secteurs n’ont pas encore tout récupéré depuis 2008
  • l’économie est au plus haut, le plein emploi est une réalité quotidienne,
  • les investisseurs étrangers sont encore très présents sur certains secteurs alimentant encore plus la demande en biens immobiliers,
  • les primo accédants boostent le marché et ont des prêts aidés (les FHA)
  • les taux de crédit, après une tension en 2018, sont repartis à la baisse.

Dans quelle ville de Floride investir ?

Il faut, à notre avis, regarder marché immobilier par marché immobilier. En effet, certains secteurs de Miami par exemple ont tendance a avoir monté de façon très importante et la rentabilité d’un investissement locatif s’en verra limité. Investir a Miami demande une connaissance locale forte, d’autant que la ville est en train de se réinventer. D’autres secteurs, comme certains quartiers de Tampa par exemple, n’ont pas repris de valeur car l’immobilier y est dégradé ainsi que la sécurité. Comme en France, l’immobilier en Floride présente de fortes disparités locales. Attention aux biens en location saisonnière dont la rentabilité n’est assurée que si les taux de remplissage est supérieur à 80% et bien s’assurer que le zoning (équivalent du PLU) permet la location court terme à l’endroit où le bien est situé : dans le cas contraire, les pénalités peuvent être très lourdes.

La ville d’Orlando est souvent conseillée par la presse américaine comme l’endroit ou il faut faire un investissement immobilier actuellement. En effet, il y a un contexte très favorable aux investisseurs :

  • emploi au beau fixe avec Disney, Universal, Lockheed Martin, Siemens, Oracle mais aussi Space X à 40 minutes,
  • démographie en constante progression grâce à l’emploi, au climat, à la fiscalité douce
  • marche immobilier sain et bon rapport loyer sur prix d’achat
  • une bonne santé économique globale du secteur
  • une forte demande là aussi des investisseurs étrangers avec beaucoup d’Anglais par exemple

Tampa peut présenter des opportunités avec des quartiers populaires our les biens sera assez abordables mais il faudra généralement passer par une rénovation avec le lot de surprise que cela peut réserver.. Il faudra aussi faire très attaention au risque innondation surtout dans la zone South Tampa où les constructions sont presque au niveau de la mer.

INVESTIR EN FLORIDE

Investir en Floride, ce n’est pas seulement la recherche de plus-value

En effet, investir dans l’immobilier, c’est savoir que la rentabilité d’un investissement immobilier dépend de plusieurs critères et pas seulement de la bonne affaire initiale :

  • la rentabilité faciale de l’investissement : à savoir les loyers, minorés des dépenses diverses liées à celui-ci rapporté au coût d’achat tout frais compris (gestion locative, entretien, taxes locales…)
  • la plus value réalisée, nette de tous frais, mais elle n’est connue qu’à la revente
  • le niveau d’impôt qui frappera les revenus et la plus value
  • la rapidité de mise en location et la rapidité de revente
  • la capacité à se faire payer par le locataire et à l’expulser facilement s’il ne paye pas.

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Les loyers par rapport au prix d’achat

Lors d’un investissement en Floride, il est habituel de viser une rentabilité brute de 9 à 10%. Par exemple, un bien actuellement à la vente à $205,000, de type “maison mitoyenne” dans un bon quartier d’Orlando se loue environ $1,650 par mois soit (1650*12)/205000 = 9.65% brut.

Mais en investisseur averti, vous savez qu’un taux brut, ça ne veut rien dire. C’est pour cela que nous avons fait cette vidéo basée sur un exemple concret et dans laquelle vous verrez qu’on ne cache rien et que l’on atteint généralement un taux net de 6% lorsqu’on a tout déduite, à savoir :

  • les charges de copropriété,
  • le coût d’une agence de gestion locative,
  • la taxe locale (property tax = taxe foncière)
  • l’entretien,
  • l’assurance du bien,
  • le cout annuel d’un comptable qui fera votre déclaration.

Dans le cas d’un appartement, il arrive que les condo association fees (charges de copropriété spécifiques à un appartement) qui sont souvent fortes, dégradent la rentabilité de votre investissement. C’est pour cela que nous préconisons les maisons pour ce type de projet, en tous cas à Orlando.

La plus value lors de la revente du bien immobilier

Nous avons déjà évoqué que nous pensons qu’il reste un potentiel de plus-value intéressant pour les investisseurs sur certains secteurs de Floride. Concernant cette plus value, il faut préciser :

  • que l’acquéreur qui paye comptant n’a quasiment aucun frais d’achat. Les frais de “notaire” (closing attorney) sont très faibles (de l’ordre de 0.5%) et les frais de titre de propriété sont à la charge du vendeur tout comme la totalité des frais d’agence.
  • que, lorsque que vous revendrez, à contrario, tous ces frais seront à votre charge. Il faudra alors compter 7 à 8 % du prix de vente.

L’imposition d’un investissement en Floride

Là aussi, nous avons écrit un article détaillé sur le sujet. En résumé voici ce qu’il faut retenir sur ce sujet si vous envisager d’investir en Floride :

  • Aux Etats Unis, il y a toujours une imposition fédérale (payée au gouvernement de Washington) et une imposition au niveau de l’état. Or, en Floride, l’impôt sur le revenu est à … zéro %. Par contre, tout le monde paye l’impôt fédéral.
  • L’impôt fédéral américain fonctionne comme en France avec des tranches d’imposition. Avec un seul bien, vous devriez être à la tranche à 10%, calculé sur le rendement net de votre bien après déduction de toutes les dépenses mais aussi la déduction d’un amortissement sur 27 ans et demi. Globalement, on arrive en général à un impôt inférieur à 2% des loyers bruts.
  • Il y a un impôt sur la plus-value à 15%.
  • Vous déclarez vos revenus aux Etats Unis, vous les reportez ensuite sur votre déclaration française mais vous ne payez pas d’impôt en France car cela a déjà été déclaré aux USA. C’est le principe de convention de non double imposition France-USA. Nous vous mettons en relation avec des comptables Francophones pour vous aider dans ces déclarations.

La rapidité de location et de revente

Lorsque que le bien est vide, votre investissement immobilier ne vous rapporte rien, voire, au contraire, vous coute de l’argent.

La rapidité à trouver un locataire en Floride tient à :

  • le type de bien face à la demande : nous conseillons les maisons mitoyennes 3 chambres à Orlando qui sont les biens les plus demandés
  • le montant du loyer demandé face au marché local : nous avons les outils pour vous montrer la réalité du terrain
  • la qualité des écoles à proximité de votre bien
  • l’état du bien
  • la performance de l’agence de gestion locative qui se charge de gérer le bien et là, nous sommes là pour vous !

La rapidité de revente en Floride dépend :

  • de l’adéquation du prix demandé avec le marché
  • du segment de bien par rapport à la demande globale : Le gros de la demande est entre $250,000 et $350,000.
  • du dynamisme de la ville et de sa démographie : orlando est en tête sur ce critère aux Etats Unis.

En moyenne, en Floride, les biens se louent 15 jours et les reventes se font en 60 jours maxi.

Faire payer les locataires

Soyons transparents, la Floride n’est pas connu comme un état où l’on fait beaucoup de social. On peut le regretter parfois car la société est assez dure mais pour un investisseur, c’est clairement un aspect positif.

En effet, en Floride, pas besoin d’assurance pour les loyers impayés, car un locataire qui ne paye pas s’en va ou sera expulsé en un mois… Ce n’est pas “en théorie”, c’est bien la réalité de la relation propriétaire locataire. C’est certainement un des points où la différence avec la France est le plus flagrant.

Investir en Floride pour diversifier son patrimoine

Votre patrimoine est composé de votre épargne, vos actions, votre assurance-vie, de votre immobilier, vos entreprises aussi… L’un des premiers conseils que l’on donne pour une bonne gestion de patrimoine est la diversification, ne pas avoir tous ces biens dans le même panier. Or, très souvent, tous vos biens sont en France ! Rajouter une dimension pays et devise à votre diversification vous permet de vous couvrir au cas ou le marché Français se dégradait. C’est ce que font beaucoup d’investisseurs étrangers quand il prennent la décision de miser sur l’immobilier en Floride. En investissant en Floride, vous misez sur “Immobilier Europe/Immobilier USA” et sur “Euro/Dollar”. Le dollar n’est plus aussi intéressant qu’il a pu l’être dans le passé mais le différentiel est toujours en la faveur des Européens.

Faut-il créer un LLC pour investir en Floride ?

Si vous posez la question à des experts comptables “Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?”, vous aurez autant de réponses que de comptables.

Notre avis est que “oui si vous achetez plusieurs biens, oui si vous voulez investir avec vos enfants, oui si vous achetez une maison avec piscine pour de la location saisonnière (responsabilité en cas de noyade)…. Dans les autres cas, ça se discute. Nous pourrons approfondir cette question avec vous, chaque cas étant unique et s’appuyer sur nos partenaires, avocats et comptables pour vous aider à la décision et à la création de la LLC le cas échéant.

Combien faut-il prévoir pour cet investissement ?

Tout dépendra du type de bien et du secteur géographique.

Les côtes  de Floride sont forcément plus chères : La zone de Miami, de Palm Beach, de Sarasota, Naples ou St Petersburg sur plus onéreuses que les villes un peu plus dans les terres. pour parler du marché que nous connaissons le mieux, Orlando, il faut prévoir :

  • $120,000 à $180,000 pour un appartement
  • $200,000 à $250,000 pour une maison mitoyenne
  • $250,000 à … no limit pour une maison individuelle.

Pour cet investissement, vous pouvez payer comptant ou emprunter. Nous avons des partenariats aux USA qui permettent de financer jusqu’à 30 ans avec un apport de 30%. Par contre, ce sont des taux Américains, pas Français, c’est à dire au delà de 5%. Nous aidons aussi nos clients à négocier des emprunts auprès de leurs banques Françaises, généralement il faudra donner en garantie un bien immobilier en France ou une garantie sur un placement. Par contre, les taux sont beaucoup plus bas. Bien entendu, emprunter permet de bénéficier de l’effet levier du crédit et donc de bénéficier d’encore plus de rentabilité.

Investir en Floride, quels sont les dangers ?

En résumé, les principaux dangers sont :

  • ne pas acheter au bon prix : si vous passez par un agent qui a accès au MLS, demandez lui une CMA, vous aurrez tout l’information
  • ne pas acheter dans le bon quartier : tout est disponible en ligne, revenu moyen, qualité des écoles, criminalité, demandez à votre agent et vérifiez,
  • ne pas acheter avec un titre de propriété qui vous couvre totalement : demandez un general warranty deed et une title insurance avec le moins possible d’exceptions
  • avoir une agence de gestion locative déficiente : veillez à bien vérifier leurs licences et assurances

A condition que vous ayez fait vos propres recherches sur le sujet (et si vous avez trouvé cette page, c’est que vous êtes en cours de recherche), de se faire accompagner par des professionnels sérieux, expérimentés, licenciés et assurés… si vous restez sur des biens classiques dans des bons quartiers… si vous comparez, échangez, visitez des biens différents… investir en Floride n’est pas dangereux que d’investir en France.

Par contre, si vous croyez des sirènes qui vous promettent une rentabilité de 20%, des plus-values mirobolantes, des “professionnels” sans licence, sans assurance (responsabilité civile et errors & ommissions), il peut y avoir des risques. Ici comme partout, il y a des gens sans scrupules. C’est, heureusement, une minorité. Certains, par exemple, revendent des biens qu’ils ont eux mêmes acheté, en tant que marchand de biens. Il y avait un marché pour cela entre 2008 et 2012, ce n’est, à notre avis plus le cas. Nous ne vendons que des biens qui sont mis sur le marché par des tiers et visibles sur le MLS.

Le MLS est un fichier commun où tous les agents de Floride, mais aussi des autres états des Etats Unis, doivent publier les biens qu’ils prennent à la vente dans les 24 heures qui suivent la signature du mandat. Cela permet au bien d’être visible par tous sur les sites comme Zillow, Trulia… L’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur se partageront la commission, généralement 6%, à égalité. Tout le monde y trouve son compte. A noter que la commission est intégralement à la charge du vendeur.

Par où commencer ?

La plupart de nos clients nous découvrent par ce site et nous contactent via la page de contact. Nous les recontactons ensuite et, par email ou téléphone, nous déterminerons d’abord si l’investissement immobilier en Floride est ce qui leur correspond le mieux selon leur situation et leur but. Ensuite, nous déterminerons le budget de leur investissement locatif, la zone de Floride de prédilection et nous mettrons en place un système d’alerte qui leur adressera tous les jours une liset de biens susceptible de les intéresser.

Dans la grande majorité des cas, ils décideront de venir sur place, en Floride, et de visiter des biens. Nous les aidons à organiser leur voyage et nous mettons en place un programme de visite de biens immobiliers lors de leur venue : 5 à 7 biens par jour, souvent sur 2 à 3 jours. En général, sur ce délai, ils trouvent le bien qui leur correspond. Nous vous disons donc à très bien bientôt dans le Sunshine State.

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