Immobilier en Floride : Les cyclones, les inondations, les risques météorologiques

Sandy, Irma, Mickael, Florence, Dorian… ces dernières années les cyclones se sont multipliés sur le Sud Est des Etats-Unis. Du coup, certains hésitent à réaliser des investissements immobiliers en Floride à cause des dégâts causés par ceux-ci.

Pourtant il y a des moyens de sécuriser votre investissement . Il faut être informé et de procéder à des vérifications avant d’acheter et/ou éventuellement de prévoir des travaux à posteriori.

Quand vous recherchez une maison, il y a différent points à regarder : combien de chambres est ce que je veux ? Quelles sont les charges de copropriété HOA ?  Piscine privée ou commune ? Qualité des écoles ? Environnement économique ? Mais il y a des caractéristiques du bâtiment auxquelles vous devez être vigilants, en Floride, et encore plus sur les côtes (Miami, Key West mais cela s’applique dès que vous êtes en bord de mer)

Avant 1992, les règles de construction étaient plus légères, voire inexistantes dans le domaine de la résistance aux ouragans et aux zones inondables.

En 1992, le cyclone Andrew, de catégorie 5,  a touché le sud de la Floride et la région de Miami avec des vents à 175 mph (280 km/h), détruisant près de 26 000 maisons sur son passage et endommageant des dizaines de milliers d’autres.

Après cet ouragan, l’état de Floride a mis plusieurs années pour imposer en place des règles de constructions beaucoup plus sévères. C’est d’ailleurs aujourd’hui l’état qui a les règles de constructions les plus strictes des États-Unis.
Les vents seront plus violents en bord de mer et le cyclone perd de la puissance dès qu’il n’est plus sur l’eau, donc les constructions en bord de mer et les constructions à l’intérieur des terres ne sont pas soumises aux même règles. Il faudra avoir des fixations plus solides au niveau du toit, des clous au lieu d’agrafes pour le revêtement du toit, et des fenêtres résistantes aux chocs voir des volets anticycloniques dans certaines zones plus exposées.
Elle devront aussi correspondre à des contraintes de surélévations si elle sont construites dans des zones susceptibles d’être inondées.

Comme me le disait un agent immobilier qui cumule plus de 30 ans d’expérience en Floride au sujet des ouragans : « the newer the better » (le plus récent est le mieux.)

C’est pourquoi il faut faire particulièrement attention aux maisons « anciennes » : Oui, le petit cottage vintage construit dans les années 50 est magnifique et « So typique » mais ce n’est pas parce qu’il est là depuis les 75 dernières années, qu’il résistera au prochain cyclone.

En fait, les meilleures informations concernant les résistances aux ouragans se trouvent auprès des assureurs. Ce sont eux qui ont le plus à perdre.

Ils vont étudier 2 éléments pour évaluer la résistance de votre bien immobilier Floridien aux aléas climatiques :

  1. La résistance aux vent
  2. Le risque d’inondation (zones inondables)

La résistance aux vents

Dans le nord de la Floride mais aussi dans de nombreux Etats américains, les maisons sont essentiellement en bois. Plus économique à l’achat et avec une meilleure isolation, la construction bois est largement répandue. Ces maisons sont construites essentiellement avec de poutres de 2*4 inches (5*10 cm) pour l’armature. Suite au renforcement de normes, il y a plus de poutres, ou des poutres plus larges selon les cas.
La majorité des autres maisons est en parpaings de béton : Les maisons en parpaings sont plus chères à la construction. Elles demandent une isolation plus importante mais elles sont plus résistantes aux problèmes de termites et surtout plus solides faces aux caprices de la nature : eau et vent.

Les maisons construites en Floride après 2002, en bois ou en parpaings, ont été adaptées avec des renforts pour résister immobilier floride : cycloneaux risques météorologiques et en particulier les vents violents que nous amène le changement climatique.

Un assureur va préférer une maison en parpaings par opposition à une maison en bois (attention, ce n’est parce que l’extérieur est crépis que la maison est en parpaings, on peut très bien crépir le bois).
Pour s’en convaincre, il suffit de regarder les dégâts fait par l’ouragan Mickael en 2018 à Mexico Beach. Dans ce secteur, on trouve beaucoup de maisons construites dans les années 1950 à 1990… essentiellement en bois, et non surélevées malgré le fait qu’elles soient en zone inondable. D’ailleurs une photo largement partagée montrait qu’une seule des maisons du secteur, construite en 2004, a supporté la violence des vents.

En Floride Centrale, vous trouverez de plus en plus de maisons dont le rez-de-chaussée sera en parpaings, et le premier étage sera en bois. Ceci, pour tenter d’allier le meilleur des 2 mondes, un prix moins élevé et une résistance accrue aux vents.

Généralement, toutes les maisons construites après 2002, ont une réduction sur leur prime d’assurance, car elles ont été construites avec un code de construction beaucoup plus sévère. C’est en particulier vrai en bord de mer, ou les vents cyclonique sont les plus violents.
De plus, un toit en shingles (plaques goudronnées très fréquemment utilisées aux Etats Unis) refait après 2002 par un installateur agréé sera considéré comme aux normes post 2002, et permettra généralement une réduction d’assurance.

Quoiqu’il en soit si vous avez un doute sur la résistance de votre maison à un cyclone, l’idéal est de faire faire une « Wind mitigation inspection » (en particulier si la maison est un peu « ancienne ») par un inspecteur agréé.
Cette inspection va étudier la résistance théorique de la maison aux vents violents en 3 points principaux :

  • La bonne étanchéité et fixation du toit,
  • Le bon ancrage de la maison (du sol au toit),
  • La résistance des différentes ouvertures à des vents violents (Porte, portes de garages, fenêtres).

Le prix de l’inspection peut démarrer à 80$ et monter en fonction de la taille de la maison et du degré d’inspection demandé.
A la vue de cette inspection, vous pouvez prévoir des travaux pour l’améliorer, et donc sécuriser votre bien et baisser le coût de votre assurance.

La Zone Inondable

Le deuxième risque lié aux ouragans est l’inondation.

Est ce que la maison que vous allez acheter ou avez acheté est dans une zone inondable ou non inondable ? Si elle est en zone à risque, a t elle les protections (surélévation) recommandées et l’assurance obligatoire ?

Pour cela, vous pouvez déjà regarder sur le site de la FEMA (Organisme américain chargé de la gestion des catastrophes naturelles) avec l’adresse de votre bien immobilier : Site de la FEMA

Maison floride pilotisSi la maison est dans une zone X, elle est considérée comme non à risque.
Si la maison est dans une zone A : c’est une zone à risque (vous êtes prêt d’un lac, une rivière, les côtes …) : Vous devez obligatoirement avoir une assurance inondation de la FEMA si vous empruntez pour acheter (attention une assurance maison classique ne va pas vous couvrir pour un dégât des eaux suite à une catastrophe naturelle, mais pour un robinet qui fuit ou une fuite dans le toit par exemple. Pour être couvert lors d’un ouragan vous devez prendre l’assurance inondation de la FEMA)

Le rez-de-chaussée doit être surélevé (au dessus du niveau minimum recommandé), voir, dans certains cas, ne pas être un espace à vivre du tout (garage, maison sur pilotis…).
Tous les équipements sensibles à l’eau : l’électricité, le chauffage et la climatisation, la ventilation… doivent être au dessus du niveau recommandé (qui peut être 30 cm à 3 mètre en fonction du niveau de risque) : Site qui décrit les différentes zone et les conséquences.

Pendant les cyclones, le vent peut pousser la mer à l’intérieur des terres : Il s’agit d’un phénomène appelé « storm surge » (Onde de tempête) de ce côté-ci de l’océan. Les plus connues sont Katrina en 2005 à la Nouvelle Orléans en Louisiane (8 mètres), Sandy à New York en 2012 (4.5 mètres), Florence en Caroline du Nord en 2017 (4.5 mètres), avec les dégâts que l’on connaît.
Cette onde peut être également aggravée si le cyclone atteint les côtes à une heure de marée haute.
Cette carte, montre les zones susceptibles d’être noyées en fonction de la puissance des cyclones : carte des risques de Storm surge

En conclusion, il est vrai que les risques météorologiques et les ouragans existent en Floride et pas uniquement sur Miami, mais il est possible lors d’un achat de maison, de le savoir, de le prévoir et de s’en prémunir.

Et si vous êtes déjà propriétaire, il est bien de vérifier ce qu’il en est pour votre bien et si vous pouvez l’améliorer.

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