Vous envisagez de faire un investissement immobilier locatif aux Etats-Unis en 2019 mais vous hésitez sur la ville où le réaliser : la ville d’Orlando est présentée comme la meilleure option depuis plusieurs années et nous allons vous expliquer pourquoi.
La méthode de recherche
Nous imaginons bien que vous n’allez pas prendre pour argent comptant nos déclarations sur le sujet : « c’est évident qu’ils vont dire qu’Orlando est la meilleure ville des Etats-Unis pour investir en 2019, c’est là qu’ils sont situés… ». Effectivement, nous sommes situés à Orlando mais nous vendons des biens, maisons, appartements, dans toute la Floride.
Ce que nous voulons vous montrer ici, c’est que ce n’est pas nous qui le disons mais toute la presse spécialisée américaine (et pas seulement les journaux de Floride) et les sites de conseil immobilier. Nous avons donc procédé à des recherches sur Google. Les requêtes qui correspondent le plus sont :
- best cities for investment properties
- best cities for rental properties/ investment
- best real estate markets
- best place for income properties
Comme vous vous en doutez, il y a des milliers de résultats quand on tape ces requêtes. Nous avons donc décidés d’y ajouter 2 critères additionnels :
- les informations doivent provenir d’une source nationale et non locale. Des journaux économiques sérieux, des organismes de crédit, des entreprises de gestion de patrimoine à portée nationale, afin d’éviter le biais de présentation « orientée » évoqué plus haut
- les articles doivent être récents (2018 et 2019) car le marché évolue.
Quelles sont donc les sources retenues : Forbes (presse économique), Gobankingrates (site de conseils financiers), Realwealthnetwork (site de conseil en investissement immobilier), Mashvisor (site de conseil en investissement immobilier)….
Les textes que nous avons sélectionnés font des classements sur la base de critères multiples et nous avons éliminés ceux qui classent sur la base d’un seul critère (souvent le critère loyer / prix du bien) car c’est trop réducteur à notre avis.
Les critères souvent utilisés sont :
- prix moyen des biens immobiliers et évolution
- niveau moyen des loyers et évolution
- ratio loyer/ prix des biens
- évolution de la population de la ville
- situation de la ville en matière d’emplois
Ci dessous les liens vers les pages web qui nous semblent les plus représentatives à notre avis :
- https://www.forbes.com/sites/ingowinzer/2019/01/07/2019-best-markets-for-real-estate-investments/#5d4dd5e171f5
- https://www.forbes.com/sites/ingowinzer/2018/12/20/2019-real-estate-investment-preview/#1f947d636462
- https://www.realwealthnetwork.com/learn/best-places-to-buy-rental-property/
- https://www.mashvisor.com/blog/best-places-to-invest-in-real-estate-2019/
- https://www.gobankingrates.com/investing/real-estate/best-worst-cities-own-investment-property/#39
- http://www.homebuyinginstitute.com/news/orlando-one-of-the-hottest-markets/
A noter que ceux-ci parlent uniquement de la location long terme, ils excluent la location saisonnière ou location de biens de vacances. Or, la ville d’Orlando, avec 100 000 000 de touristes présente aussi des attraits pour cela. Acquérir une maison à proximité des parcs d’attraction (Disney, Universal..) pour l’occuper pendant les vacances et la louer à la semaine le reste du temps via une agence de gestion locative spécialisée (qui utilisera les sites Airbnb, Homelidays et ses propres sites) est aussi une piste intéressante dans certains cas.
L’investissement immobilier locatif à Orlando en 2019 dans la presse
Dans ces articles, la ville d’Orlando est classée deux fois 1ère, une fois 2ème, une fois 4 ème et le cinquième texte n’est pas vraiment un classement mais il laisse clairement entendre qu’Orlando est la meilleure option aux Etats-Unis pour obtenir une maison ou un appartement dans le cadre d’un projet locatif en 2019 (The strongest local economy in this group.)
Les statistiques relatives à Orlando prises en compte pour les classements sont les suivantes :
- Prix médian des ventes : 233,000$
- Loyer moyen mensuel : 1,300$
- Revenu moyen d’un ménage : 42,000$
- Population (Greater Orlando) : 2,5 millions
- Progression du nombre d’emplois en 1 an : 4,42%
- Progression de la population sur 7 ans : 17%
- Taux de chômage : 2,7%.
De telles statistiques feraient rêver nombre de maires de communes françaises. Il aussi intéressant de constater que d’autres villes de Floride sont citées dans ces classements comme Tampa ou Jacksonville où nous pouvons intervenir. Nous ne exprimerons par contre pas sur les villes considérées comme les pires des Etats-Unis (remplacez best par worst et faites la recherche), nous avons déjà eu l’occasion d’évoquer certaines villes américaines qui sont présentées en France comme un eldorado locatif et sur lesquelles nous avons un avis assez différent. Pour certaines d’entre elles, il y a effectivement signe d’une embellie sur certains critères en 2019 mais pas de nature à changer radicalement la donne à notre avis.
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